中国的城镇化还有巨大的潜力，现阶段城市建设和房地产发展应重点解决住房改善问题。

9月26日，在艾佳生活举办的家居行业高峰论坛上，中国城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁发表了这个观点。

李铁称，潜在的购买住房人群将有5亿左右。一部分是当前的存量市民化人口，2.87亿在城市务工的农民工；另一部分是未来新增的城镇化人口，常住人口的城镇化率，如果以每年1个百分点增长，到2030年，常住城镇人口约10亿，新增约2亿。

2017年，中国常住人口城镇化率达到58.52%，常住城镇人口达到8.13亿。不过，户籍人口城镇化率只有42.35%，户籍城镇人口约5.9亿。

日本、美国作为发达国家，在城镇化过程中，都曾经出现过房地产泡沫。具体来说，1986-1990年，当时城镇化率约77%，经济增速约4.5%的日本出现了房地产泡沫时期；2002-2008年，当时城镇化率约81%，经济增速约2.2%的美国也出现了房地产泡沫时期。

对比中国，2017年，城镇化率才只有58.52%，经济增速达到6.9%。

李铁称，中国目前的城镇化还处于高速增长阶段，随着宏观经济形势的发展，未来可能会放缓增长速度。不过，即便如此，中国也还有庞大人口规模的优势，每提高一个百分点，就会新增1000多万的城镇人口。

在住房问题改善方面，还有需求，比如出现一套房向二套房的消费需求转变；住房郊区化已经成为国际城市发展趋势。尤其是住房质量提升的改善性需求，中国的建筑平均寿命远低于英国（132年）、日本（100年以上）、美国（74年），只有25~30年，因此城乡危旧房改造、农村人口进城农村住房拆除，都对未来的房地产发展有着相当大的影响。

此外，还要考虑住房投资保值的需求。在中国，购买住房已经不仅是满足简单的居住需求，还要解决投资，甚至有保值功能，这个功能决定了住房在中国有着长期的需求。

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