财务表现上，2015年至2017年，大发地产物业销售收入分别为6.035亿元、5.757亿元和43.2亿元；三年毛利率分别为15.9%、18.1%和14.9%；三年纯利润率分别为7.9%、3.3%、3.4%，各项指标均乏善可陈。更为重要的是，其现金流状况和负债状况不容乐观，2017年净负债比率为269.8%，经营活动中的现金流净额为-23.93亿元。

在最近一批等待上市的地产公司中，大发的状况并非孤例，新近披露招股文件的德信地产和银城国际存在类似境况。

德信地产是德信中国控股下属公司，于1995年注册成立，截至2018年6月30日，德信地产已成功进入15个城市，有101个处于不同开发阶段的物业项目。克而瑞数据显示，其2016年销售额为156.8亿元，2017年为265.1亿元，2018年上半年为185亿元。

而招股文件显示，过去三年及今年上半年，德信地产的净资产负债比率分别为278.7%、435.2%、275.7%及192.6%。对应年份的现金及现金等价物分别为12.25亿元、13.89亿元、39.51亿元及49.89亿元。截至2018年6月30日，该公司合计需偿还的有息付款为112.11亿元，其中，一年内偿还金额54.28亿、第二年偿还40.56亿、二到五年内偿还15.89亿、五年以上偿还则为1.37亿，短期偿债压力不小。

对比德信地产，南京发家的银城国际体量更小。据招股书披露，目前银城国际持有开发28个物业项目，分布于7个城市。截至2018年6月30日，银城国际土地储备面积为328.6万平方米。根据克而瑞数据，银城2017年仅实现合约销售额49亿元，排名第194位。

财务数据方面，银城国际2015、2016及2017年的营业收入分别为20.90亿元、25.02亿元和46.75亿元；而三年净负债比率分别为141.1%、238.7%及284.9%，上半年，该数值更飙升至453.2%。

不难看出，排队上市的地产公司都存在杠杆扩张、短期规模急速膨胀、现金流捉襟见肘急需资金输血等特征。事实上，在房地产行业，这种依靠高息举债快速催熟公司以冲刺上市的做法并不罕见，最早于香港上市的一大批中资地产龙头股均有过类似的经历。若上市成功则风险可控化茧为蝶，一旦失败，扩张的风险将关乎存亡。

易居智库研究总监严跃进认为，中小房企这一轮冲击上市，最重要的还是受到规模和融资影响，目前银行对于规模和上市均有白名单要求，上市是降低融资成本有效手段。市场信息显示，房地产企业今年以来融资成本不断攀升，海外发债利率最高已超12%，即便高息至此，仍然只有少数已上市的公司能够享有此特权。

风暴将至，对于地产公司而言，有没有那一张融资的船票，比船票是否天价，显得更为重要。

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