据《财经》记者了解，长租公寓一般都会与相关消费金融或助贷平台合作，向客户提供租房分期服务。而资金方来源多元，包括银行、保理公司、P2P平台、资产证券化产品等。

据了解，鼎家一事暴露出的“租房贷”在长租公寓运营商环节的资金池和错配风险，目前已被多家金融机构注意到，一些金融机构正在重新审视租房贷的审核和资金流向。

“客户需要押一付一，我们需要现金流，租房分期顺应市场。”兰州一家长租公寓的运营者吴子福告诉《财经》记者，对于资质背景较差的区域性中小型长租公寓运营商来说，很难直接拿到银行信贷，也难以发行资产证券化产品，而与消费金融平台合作，有利于加速长租公寓运营方回款、提高租金回报率。

“分期对我们来说一方面降低租客的付款门槛，另一方面能够缓解现金流尴尬。”吴子福说。

吴子福还表示，租房分期资金的使用效率很低。由于存在转租需求，租客平均租期只有不到7个月，分期可以一次收到11个月租金的钱款，后面涉及到退房，但退房规模难以预测，为保障足够流动性，在业务扩张中不敢过多使用这类资金。

目前在吴子福的玖拾公寓，有26%的钱来自租金分期，其他全是自有资金。从最高42%的租金分期使用率，降到目前的26%，对于吴子福的团队来说，很是煎熬，寻找新的融资产品，是他目前最为烦恼的事情。

值得一提的是，一些消费金融机构目前也对与中介合作、进行租房分期业务表示审慎。一位对租房贷持审慎态度的持牌消费金融公司负责人告诉《财经》记者，不同于手机等商品，租房是一种非标品的消费场景，而房租的定价权往往不透明。此外，一旦中介破产或者跑路，那么提供消费分期的机构就要承担相当大的风险。

在鼎家事件后续处置过程中，因租房贷的涉众属性，金融机构选择了向租客兜底，解除分期债权关系，而向鼎家追责。

8月27日，爱上街向媒体发出对鼎家事件处理结果的声明，宣布将从2018年8月29日起依次联系受害租客办理分期解除手续，予以全面解除账单，并向有关责任方追究法律责任。同日晚间，工行杭州分行给相关客户商定了处理方案，亦如爱上街一样解除了债权分期合同。但因保密协议，相关客户拒绝透露具体信息。

据了解，爱上街于今年1月份开始与鼎家合作并试水租房分期业务，但在今年4月份停止了与鼎家的合作。爱上街CEO朱明敏对《财经》记者表示，消费金融本身是风控问题，爱上街擅长数字风控技术，但租房业务涉及重资本的业务模式，与其金融科技平台的定位不相符；而对合作中介运营商的资金运用无法穿透，也是极大的风险。

融360的研报显示，目前租房分期的渗透率还比较低。但行业里仍然存在不少虚假宣传与故意隐瞒等不规范行为。有不少中介为赚取推广费或不想承担后果，在介绍租房分期时，并未将分期信贷的产品和涉及的征信等问题告知用户。

“如果通过第三方APP支付款项，不少是通过信贷公司进行了分期贷款，但是许多中介却并没有提醒、告知顾客这一情况。”多位业内人士指出，这是消费信贷业务的基本规范。

“房屋中介未明确告知租客不是借贷关系，反而进行误导，是一种民事欺诈行为，根据法律规定，受欺诈而形成的合同关系可以撤销，租户可以要求中介赔偿损失。”中央财经大学预防金融证券犯罪研究所研究员、北京市京师律师事务所律师许浩对《财经》记者指出。

《财经》记者以租客身份咨询多家长租运营商，每月名义利率一般在月租的5%-6%，亦有不少处在推广阶段的运营商表示承担息费，但需租客承担服务费。自如有关负责人告诉《财经》记者，自如分期名义利率加手续费后的实际年化利率为12%，而其他信用卡分期产品的年化利率在15%。

《财经》记者获得的自如《房屋租赁合同》发现，其提供“自如白条”和“自如客专享分期”两种分期支付途径。使用自如白条，应与京东签署《信用付款（自如白条）服务协议》；而使用自如客专享分期支付，则需与作为出借人的中国外贸信托签署贷款相关合同。

据《财经》记者了解，自如本身并没有小贷或消费金融相关牌照，因此不能直接发放贷款，外贸信托在此处以通道方作为受托人，承担发贷功能。外贸信托官网显示有两只与自如有关的产品，相关产品亦出现在自如所发行的ABS产品的结构中，为自如ABS融资产品的SPV。

争议住房租赁ABS

自如1号ABS产品的双SPV结构，以及“循环发放房租分期小额贷款”为底层资产的模式，被一些人质疑为“以租客信用加杠杆、无本万利”。

“产品没有不合规，只是底层资产的风险较大。”一位券商投行人士指出，“对于包租类长租公寓来说，没有产权，没有物业增值，只好用租金收益去发行ABS，因此不确定性更高。”

以预期现金流为主，住房租赁ABS三种证券化模式：收益权ABS、CMBS和类REITs。CMBS和类REITs均对标的物业在产权、土地性质、实际用途等方面的法律完备性要求较高，因此通常是重资本经营模式的房地产企业来经营；而包租类的长租公寓运营商的稳定现金流则依靠未来租金收益，因此常选择收益权ABS。

前述投行人士指出，当引入租房分期贷款后，自如的底层资产并非是直接收取的租金，而是小额分期贷款，那么就面临着特殊的风险：租户提前退租导致住房分期贷款无法按时偿付、租户提前偿还贷款导致利息收益减少以及租户个人信用情况较差进而缺少符合标准的承租人等。

“双SPV设计，本质上是为了进行风险隔离。”前述投行人士指出，“而目前相关产品也大量依靠外部增信。”

郭永刚指出，健康良性运作的长租公寓具有稳定、可预期的现金流，是证券化的优质标的。在合理的结构设计和保障措施下，长租公寓ABS预计可成为固定收益投资人重要的资产配置品种，从而具有很大的市场空间。

在郭永刚看来，对于房租的争议总体上不会对未来长租公寓ABS产品的推出、销售或其他方面带来影响，或仅对个别因非市场化商业行为催生经营风险、资产质量风险的长租公寓ABS存在负面影响。

值得一提的是，ABS作为一种表外融资方式，脱离杠杆的限制，在去年底，蚂蚁金服以旗下两家小额贷款公司为主体发行的消费金融ABS被质疑发行规模过大，表外杠杆率极高。后来，监管要求其表内外合并计算杠杆，满足小额贷款公司的杠杆要求。

“长租公寓运营机构通过小额贷款方式获得贷款得到的租金，扣除支付给房东的3个月租金剩余9个月租金可以自用；而通过ABS方式可再次获得入池资产剩余的未偿本金（一般为9个-10个月），因此运营机构存在杠杆运用资金的可能。”郭永刚告诉《财经》记者。

目前对长租公寓运营主体的资金使用没有明确的限制，对杠杆亦没有限制。因此长期持续发展需依赖于良好的租赁市场秩序和完善的监管制度环境。

“金融产品和资本进入租房市场对于行业发展具有一定的推动作用，但目前国内房屋证券化产品制度和结构还需要进一步改善。”胡景晖对《财经》记者表示，国外成熟的资本市场REITs等证券化产品多是以股权类，而国内REITs则是债权类发行。相对于股权发行模式到期无需偿还本金利息而言，这些产品到期有本金和利息的压力。

目前，类REITs及CMBS是交易所较为鼓励的房地产企业融资产品之一，符合国家经济政策要求，利于国家经济结构转型及控制行业风险。但在发行过程中，也要注意资产本身权属等问题。

值得注意的是，重资产运营的住房租赁主体以房企为主，可选择CMBS和类REITs，前者不可出表和降低表内负债率，后者可不推升表内杠杆。但税负重，然而住房租赁REITs可享受土地增值税的延迟缴纳/减免优惠。

监管新业态

与传统房地产开发与交易的金融产品相比，租房金融并不比其来得更为复杂。但长租公寓运营商破产，却比房地产企业破产所造成的影响更大，破产处置更为复杂。

许浩告诉《财经》记者，与普通房企破产有房产处置保障资金方等利益所不同的是，中介机构破产则没有房屋处置权。由于鼎家规模较小，涉及用户不是很多，第三方租房分期机构以兜底的方式承担了租客的损失。但第三方信贷平台和房东的利益却无法得到较好的保障。

房地产市场发展相对较为成熟，对于房企融资和个人购房贷款等，均有监管机构的相关政策进行规范管理。而对房地产租赁市场的监管完善，仍在路上。

“房屋不动产天然具有金融属性，其周边行业在欧美等成熟资本市场，有严格的资质限制。”一位金融行业人士指出，“相关监管机构或行业自律组织，需要对这种既承担房屋中介，又涉及金融业务的机构，进行规范和监管，对从业资质、资金管理等提出要求。”

种种迹象显示，长租公寓的不规范发展，以及租房贷业务模式的风险，已经引起相关部门的关注。目前，北京、深圳、西安等多地政府针对租房贷、限制房租非理性上涨等问题已发出风险警示，或出台相关规范。

北京市住建委近期联合市银监局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。

深圳市互联网金融协会呼吁互金平台加强授信资质审核和风险管理，严禁与违法违规的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作，不得宣传误导金融消费者接受与其风险认知不相符合的服务。

西安市住房保障和房屋管理局下发通知，签订的住房租赁合同中不得涉及住房租赁租金贷款相关内容。

从前述政策要求来看，相关部门或将对租房贷和长租公寓运营商的资金流进行管控。长租公寓+房租分期的商业模式，需要重新规范。

胡景晖告诉《财经》记者，在房地产买卖交易中，相关政策明确要求中介机构不能碰房本；而且相关交易都设立第三方资金监管账户，资金不在中介沉淀。

在胡景晖看来，与房屋买卖有专户资金监管相比，房屋租赁没有资金专户限制，这也是难以对租房市场实施有限监管的原因之一；但如果效仿房屋买卖实施资金专户限制，可能造成中介机构反过来向房东追回应得的回报，与行业发展不甚相符，所以资金监管细则还需要各部门协商制定。

（本文首刊于2018年9月3日出版的《财经》杂志）

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