长租房扩张阴影：中介借力消费金融，馅饼还是陷阱？

长租公寓市场方兴未艾，鼎家倒塌充分暴露了长租中介与消费金融挂钩的商业模式背后，潜藏的金融风险。但金融手段的介入，无疑有利于盘活社会空置房源

《财经》记者 龚奕洁 张建锋 | 文  袁满 | 编辑

从北京等一线城市房租超常规暴涨，到鼎家倒塌揭示的房租金融产品风险，一场舆论风暴给原本享受政策红利的住房租赁市场，蒙上了黑影。

8月17日，时任我爱我家集团副总裁胡景晖在一场媒体电话会议中透露，自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源。这一言论打开了舆论的潘多拉魔盒，众人争议“资本抬高房租”。胡景晖还预言称，一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂，后果比P2P爆雷更为严重。仅三日后，长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司（以下简称“鼎家”）宣布资金链断裂破产。

资本与抬高房租的错综关系，还难下结论。但在长租公寓运营商们抢摊租赁蓝海的过程中，各路资本与金融产品的助力不容忽视。鼎家事件则充分暴露了，借租金分期实现快速回款时，一些包租模式下的长租品牌运营商，可能潜藏资金池和错配风险。

此外，在长租公寓运营商的融资链条中，租房分期和以租金分期为底层资产的ABS产品，也陷入“利用租客信用扩张、无本万利”的争议。但东方金诚结构融资部总经理郭永刚表示，健康良性运作的长租公寓具有稳定、可预期的现金流，是证券化的优质标的。

舆论争议下，这个政策红利催生的蓝海市场正经历尴尬期。“最近突然不知道客户去哪里了，不知道是淡季提前来临，还是和最近沸沸扬扬的事件有联系。” 兰州久拾公寓创始人之一吴子福告诉《财经》记者。

《财经》记者近日从多位业内人士处获悉，部分金融机构已暂停租房贷款业务，有的将重新审查住房租赁贷业务的审批流程。

“一个业务生态要达到均衡状态，初期一定要付出很多代价，不能一棒子打死，但要及时修正。” 一位资深金融从业者表示，“相关监管机构或行业自律组织，需要对这种既承担房屋中介，又涉及金融业务的机构，进行一些规范和监管，对从业资质、资本金等提出要求。”

多位长租公寓运营者与金融人士认为，不可否认的是，金融手段的介入，只要规范发展有利于盘活社会空置房源，促进房源供给，同时也可以为租房人提供一定杠杆下的融资，进而提升房屋的可得性。

对于崛起中的租房市场和租房金融来说，当下正是提出问题与解决问题的最好时候。

鼎家倒塌始末：激进扩张与资金错配

8月20日，长租公寓运营商鼎家宣布资金链断裂破产，中介两端，一边收不到房租的房东要驱赶房客；另一边，被驱赶的房租分期房客仍需承担信贷债务。

《财经》记者深度调查鼎家事件后发现，借与消费金融平台合作租房分期业务，鼎家可获得机构垫付的全部房租，从而快速获得大量回笼资金，进而沉淀成资金池。但鼎家用沉淀资金激进扩张，愈发高企的拿房成本与房屋空置成本，成为拖垮其现金流的最大因素。

（2018年8月30日，浙江杭州市，在已经“爆仓”的鼎家公司，其总部一片狼藉、不见人影。图/视觉中国）

鼎家原是杭州地区一家中型房地产中介机构，2017年上半年开始拓展长租公寓业务，并于2017年10月宣布全面进入长租公寓，并推出“鼎寓”品牌。也是从2017年10月份，鼎家开始为公寓业务租客提供租房分期的服务，先后与四家消费信贷机构合作，包括爱上街（原51分期）、爱窝分期、工商银行杭州保椒支行等。2018年2月，鼎家还获得来自浙江筑家投资管理公司的Pre-A轮投资。

鼎家的商业模式代表一类包租运营的长租公寓运营商模式。鼎家从房东处租来托管房屋再向外承租，一般以季度或半年向房东支付收房费用；为解决一些租客“押一付三”传统模式的压力，向其提供“押一付一”或“押二付一”服务，在这一过程中，就引入了爱上街、工行信用卡等第三方信贷机构，由信贷机构向鼎家垫付合同租期内的全部或部分房租；然后，租户向鼎家支付押金，同时在约定租期内，每月向信贷机构还款。这期间产生的分期利息或服务费由鼎家向前述信贷机构支付。

据鼎家董事长魏永锋介绍，鼎家手中约有1950套房源，剔除空置后约有1700套，其中仅有不到20%的房源涉及分期业务。如果按照一套房月租4000元，平均租约一年简单计算，鼎家通过分期业务累计获得的沉淀资金约为1496万元，再加上浙江筑家的投资，资金量不菲。但鼎家却在8月1日，无力支付600多个房东共计400多万元的租金。

魏永锋在接受《财经》记者采访时，将运营失败归结于市场竞争下的扩张步伐过快、房屋空置率过高，以及内控不严导致的集体职务侵占等问题。

资源决定一切，拿房是业务扩张的首要前提。鼎家曾在获得融资时，计划2018年内发展房源至5000套以上。魏永锋坦承，鼎家自3月份以来大量收房，甚至在市场竞争加剧的环境下，以高于市场价格的成本收房。鼎家也为此承担了空置成本，在三四月份，鼎家的空置房源接近500套，而后连续多月其因房屋空置所承担的成本在200万元左右。

垫付分期利息与服务费，也是鼎家推广期所背负的成本。如果模式成熟，他们也将像业内其他机构一样，由租客自行承担费用。“只是鼎家一直没有走出推广期。”据魏永锋介绍，与其合作的四家金融机构，截至目前待还资金敞口共计还有600万余元。

鼎家代表了业内多数“包租类”长租公寓运营商“房租月付”的模式。该业务模式下，产生了资金池和大量资金与期限的错配，本质上是一种金融问题。

但对于将鼎家比作P2P，魏永锋表示委屈：“我们不是P2P（那样的庞氏骗局）。公司确实经营破产，但不是诈骗，我也没有跑路。” 

我爱我家前副总裁胡景晖将长租公寓运营商与P2P做类比，意在警示机构沉淀资金池与激进扩张产生的风险。“由于资金和期限错配，大量资金沉淀到中介机构手中，机构用于大量收房源、做装修等扩张，甚至拿去做其他投资，如炒股、开餐厅等。”胡景晖在接受《财经》记者采访时指出，这类似于P2P平台问题中所呈现的信息中介与信用中介的区别。

资金池与资金错配，对于持牌金融机构而言，尚考验其流动性管理、或者说精细化资产负债管理的能力。如果中介公司经营不善，缺乏对资金的流动性管理能力，运用资金池去进行激进的业务扩张或者其他投资，一旦经营不当就会产生问题。

经历一次失败创业，魏永锋仍然认为在政策红利与需求结构调整下，长租公寓是未来蓝海。“我想要以自己的经验对行业说几句话：首先依然看好长租公寓市场，但并没有想象中的利润高；第二，想进入市场的人，一定要谨慎进入；第三，已经进入的同行们，一定要做好精细化管理，提供高品质的服务附加值。”魏永锋表示。

租房金融的崛起

房地产市场进入存量时代，所需要的配套金融服务也正在发生变化。长租公寓市场在政策红利下方兴未艾，新业态与金融产品的磨合背后，隐匿的可能是机遇也可能是风险。

长期以来，住房租赁市场并不是金融的宠儿。世联红璞公寓总经理甘伟对《财经》记者表示，租售差别太大，与房地产开发销售相比，住房租赁的投资回报率太低了。

租房市场更多是政策红利催生出的新蓝海。为化解房地产泡沫，实现“房住不炒”的定位，自2015年以来，中央政府开始制定一系列政策，鼓励住房租赁市场的发展。2017年10月，十九大报告提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。此后金融部门也纷纷加快支持步伐。

这个市场潜力巨大。贝壳研究院《2018年住房租赁白皮书》指出，以中国人口规模测算，目前租赁市场规模约1.2万亿元；而以婚育年龄推迟、单身贵族崛起、月供与月租金的剪刀差扩大为新动力，中国租赁市场将有3万亿元规模。

无论在政策还是在市场的驱动下，各类长租公寓运营机构层出不穷，包括以万科泊寓为代表的房企系，以链家自如为代表的中介系，以魔方、蛋壳为代表的创业系。按照运营模式，业内通常将其分为通过自建、收购持有房源的重资产模式和通过包租、托管但不持有物业的轻资产模式。托管模式即信息撮合，包租模式则是收房、再出租的“二房东”。

“房地产企业通常是重资产模式，中介系和创业系通常是轻资产模式，且多是包租模式。”一位业内人士指出，“由于重资产模式的经营者多是资质较高的房地产企业，而且直接持有产权，因此融资方式丰富，资金链的风险相对较低。”

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