事实上，长租公寓运营方“囤房”的现象在其他热点城市也不罕见。一位深圳中介表示，深圳许多小区里的房源都被长租公寓“扫光”，当零散房源都被大供应商收入麾下，租金话语权自然也被他们掌握。

除了恶性抢夺房源，长租公寓产品的高端化、贵族化趋势也在推高整体房租价格。半月谈记者在上海调查发现，即使身处远郊区，品牌长租公寓的一居室月租金也普遍在3000元以上，两居室在5000元以上，一些长租品牌在装修、区位、品牌溢价上大做文章。

中原地产首席分析师张大伟认为，很多中介机构或长租公寓运营商在租赁市场的主要业务是低价囤房，包装高价出租，赚取租金上涨的差价。甚至有部分中介机构有意发布区域市场价格大幅上涨的数据，制造市场上涨预期。

过度加杠杆，资本玩起“空手道”

事实上，随着金融政策对住房租赁市场的支持力度不断加大，站在风口上的长租公寓企业纷纷扩规模、借助资本的力量跑马圈地，由此衍生出诸多金融创新产品，如住房租赁类REITs（不动产信托投资基金）、ABS（以项目所属资产为支撑的证券化融资方式）、住房租赁专项公司债券等。

截至目前，已有12家公司提交了发行住房租赁专项公司债的申请，发行规模总计618.8亿元。长租公寓租赁市场资产证券化步伐也明显加快，以租金收入或物业所有权为底层资产的资产证券化产品已发行数十单，金融创新产品层出不穷。

为何住房租赁企业如此热衷融资？业内人士指出，融资后，住房租赁业务的发展模式就变成了“拿房-出租-融资-再拿房”的循环，可以快速扩大市场份额。

一位资深券商人士透露，对于目前盈利前景并不明朗的长租公寓行业，通过囤房、炒房租能让“羊毛出在猪身上”，即用租房的生意，赚金融的钱。“这一模式的本质是利用租客和房东信用，通过租房类贷款为运营商提供扩张资金，堪称‘无本万利’，既可加快投资资金回笼，亦可将资金快速循环至下一批房源的获取、装修、运营等方面。”

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