资本成众矢之的

胡景晖已是自由身，但他依旧质疑左晖，“在左晖的逻辑里，贝壳和自如都是对的，他有自己的战略构想。但我认为他可能跑偏了，现在改还来得及”。

“一些被收购的房屋其实根本不需要重装修、重装配，但他们仍坚持包装后高价出租，以此赚取租金上涨的差价。”胡景晖称，运营企业不顾及房屋租赁市场长期稳定发展和租客的利润，超出正常市场规律，收房、重修房。这种情况下，如果再继续高价收房、重装修，继续违规的N+1出租，资金链断裂，业主收不到房租，就会驱赶承租人，后果比P2P爆仓还要严重。

所谓N+1模式，通俗来讲是二居室通过改造变三居室，三居室变四居室，在一段时间内，N+1模式是为解决房源供不应求，增加房源的重要方式。去年起，北京在整治中将自如的隔断房敲除。目前，N+1模式是二房东实行的重要发展模式。

以北京东四环外的70平方米左右的两室一厅为例，通常租金是7800元/月，不包括管理服务费费（每年一交，通常为一个月房租），但通过N+1模式可租到9000元。

乐派(中国)公寓集团董事长兼CEO潘喜鹏表示，“N+1模式造成了租赁价格的增长和大家争抢房源的入口，因为只有N+1才能把房量的规模做出来，规模做出来，才有更多的资本、金融投进来，填补这个‘坑’，N+1模式是造成这个问题的核心点”。

胡景晖直指的就是资本。近两年，资本高调出现在各行各业，通常的玩法是烧钱，冲规模，重增长。这片泛着金光的租赁蓝海，同样让大批资本蜂拥而来。

以自如为例，今年1月，自如获得40亿元A轮融资，由华平投资、红杉资本中国基金、腾讯3家机构领投，华晟、融创中国、泛大西洋投资、源码资本、海峡、新希望等机构跟投。

这是长租公寓领域截至目前最大融资额，左晖称：这一天是“自如的成人礼”。自如CEO熊林迅速公布了军令状，2018年上半年自如管理公寓超过70万间，今年的目标是突破100万间。

除此之外，自如还获20亿元储架式ABS发行额度；绿城获40亿元住房租赁专项公司债获批；保利发行国内首单房企租赁住房REITs；龙湖发行第一期30亿元住房租赁专项债券；建设银行与海尔集团签署住房租赁合作协议；新派公寓与建行发起资产证券化专项并购基金等。

“资本在亮出獠牙，本来供需结构就紧张，长租公寓企业正在放大这种紧张，大量的资本在进入，可以形成垄断性租金，”中原地产首席分析师张大伟对时代周报记者说，这些大量的资本进入的是存量改造，只是通过升级或者分割获得投资溢价，获得差价，会直接拉涨租金。当下以北京等市场为代表，已经出现了几十万套长租型公寓，局部区域甚至占比市场比例高达40%。

有房企代表则表示，“资本的思维方式是先做流量，不管赚不赚钱先成为头部企业，形成一定规模的垄断和声势。他们在初期会大幅提升租金去抢房源，抢占市场，就给市场传递了涨价的信号”。

然而，长租公寓的利润结构，决定了这并不是一个盈利空间丰厚的行业，对已经进场和试图进场的玩家而言，依然有高风险考验。

华兴资本根据一系列数据，对长租公寓行业的息税前利润率做了敏感性分析。他们得出的结论是，55%的拿房成本占比和百间65%的入住率是盈利的临零界点，“无论是资源获取端还是运营管理端，市场参与者都行走在刀刃上，稍有不慎都将无利可图，赔本出场”。

“市场或许无法承受如此不理性的发展。”在胡景晖看来，高价收房是在“干傻事”，重装修、N+1出租模式加剧租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场胃口，“2018年将是长租公寓的死亡之年”。

竞争在加剧，市场也在试错。与资本赛跑，就意味着有人吃肉有人阵亡。自2017年以来，至少有GO窝公寓、Color公寓、V客青年公寓、好熙家公寓等8家长租公寓企业宣布倒闭。

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