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中报眼丨2000亿销售愿景尚在，泰禾集团股价为何被打回原形？

董事长黄其森一个“2000亿”的销售愿景，曾让泰禾集团股价一个月涨了1.6倍。半年多后，潮水退去，疯狂的股价也被打回原形。

8月17日晚间，泰禾集团发布了2018年半年报，上半年实现营业收入126.88亿元，同比增长42.12%；归属于母公司所有者的净利润9.83亿元，同比增长22.39%。对于销售额数据，泰禾集团一如既往未曾公布。而多家第三方机构数据显示，其上半年的销售额约在650亿元上方。

销售目标完成度不够，杠杆降得也并不理想。截至6月末，泰禾集团披露的负债率高居85.67%。而记者估算，其净负债率约为338.26%，远超行业龙头。公司最新股权质押率更高达62.79%，其中大股东泰禾投资集团所持股份质押比例更高达99.34%。

销售额成谜

2017年12月22日，泰禾集团董事长黄其森在接受媒体采访曾称，2018年，泰禾集团销售额的目标是再翻一番至2000亿元。半年过去，2000亿的目标完成了多少？

在中报中，泰禾集团披露，上半年公司房地产行业的营收为122.58亿元，同比增幅47.92%；同期毛利率为33.24%，同比增幅在5.67个百分点。

分区域来看，2018年上半年，大本营福建仍然是泰禾的主战场，营业收入位列第一，为62.3亿元，同比增长64.97%。增幅最大的则是北京区域，营收为58.73亿元，同比增长352.23%。相比之下，华东区域表现不佳，仅实现营业收入4.24亿元，同比下降88.58%。对于华东区营收大幅下滑的原因，泰禾集团则并未披露。

与大多数上市房企主动披露市场销售数据不同，自2014年以来，泰禾集团已连续多年未在财报中披露具体销售金额、销售面积，官网的新闻所用销售数据也来自第三方机构统计，实际销售规模外界不得而知。尽管黄其森曾许下“2000亿”的目标，但在4月披露的2017年年报中，泰禾集团并未披露2018年目标销售金额。

对于此举，关注泰禾集团的投资人士认为，销售额非强制披露，权威第三方数据也可作为参照。根据克而瑞公布的上半年房企销售排名，泰禾集团的销售额为655亿元，位列第18位。而亿翰智库的同类榜单中，泰禾集团位于500-1000亿阵营，半年销售额约670.8亿元，居于另一闽系房企——阳光城（000671.SZ）之后，位列17名。

就排名来看，过往以激进扩张著称的泰禾集团上半年脚步有所放缓。在2017年年底，中国指数研究院等机构曾发布销售数据显示，泰禾以1010亿元的销售成绩，跻身中国房企15强，也正是在销售额将破千亿的前提下，黄其森夸下了翻一倍的“海口”。

从土地储备上看，泰禾集团上半年扩张降速，第一财经记者据中报统计，上半年泰禾新增项目8个，新增待开发土地面积约157.02万平米。相较之下，2017年度泰禾大举投入552亿元，获取项目多达36个，面积近800万平方米。

杠杆降了多少？

按照黄其森的设想，泰禾集团2018年在扩张规模的同时，也要降低土地成本，争取在上半年将负债率降低到79%，下半年降低到75%。

不过，已出的中报数据显示，上半年泰禾集团的负债总额2017.78亿元，负债率仍高居85.67%，较2018年年末的87.83%仅下降2.16个百分点。此外，现金敞口加大，经营性现金流继续净流出5.21亿元，投资性现金流亦净流出59.20亿元。

以更能反映房企偿付能力的净负债率来看，截至2018年上半年，泰禾集团短期借款154.89亿元、长期借款695.50亿元、应付债券218.28亿元，货币资金218.99亿元，净资产251.19亿元。据此估算，2018年上半年的净负债率约为338.26%。

泰禾这一净负债率数据相比2017年年末，同比有超1倍的下降，但在同行业仍居于前列，远超行业龙头。克尔瑞统计，2017年年末，上市房企加权平均净负债率上升为91.09%，万科、华润、绿城等龙头净负债率均在50%以下。

值得注意的是，随着过往旧债偿付期限陆续来临，泰禾集团上半年利用各种渠道募资数十亿，专门用于借新还旧。今年5月5日，泰禾集团曾公告称，拟发行不超过55亿非公开债券，拟全部用于偿还公司债券。当日，泰禾集团还公告称，拟发行不超过30亿非公开住房租赁专项公司债券，用于偿还公司债务、补充营运资金或项目建设。

杠杆居高不下，在泰禾集团的股权质押上也可见一斑。中国结算截至8月17日收盘数据显示，泰禾集团目前有46笔股权质押记录在案，质押全部为流通股，共计7.81亿股，占其A股总股本62.79%，越过了“单只A股股票市场整体质押比例不超过60%”的监管红线。

中报显示，截至2018年上半年，泰禾投资集团持有泰禾集团6.09亿股，占比总股本48.97%，其中6.05亿股被质押，占泰禾投资持股比例的99.34%。此外，泰禾投资的一致行动人，泰禾集团第二大股东叶荔、第十大股东黄敏持股亦高比例质押。其中，叶荔将其持有的泰禾集团1.5亿股质押近1.49亿股，占持股比例的99.33%；黄敏则将0.19亿股中的0.11亿股进行了质押。

对于泰禾集团的股份质押人而言，目前股价的安全垫已大打折扣。在黄其森“喊话”2000亿目标后，泰禾集团股价从16.56元疯涨至最高43.47元。但到8月17日收盘，已跌回15.50元，可谓实打实地让投资人坐了一回“过山车”。

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