项目经理选择题：赶工期要受罚，完不成任务也要受罚

经济观察报 记者 张雅楠 田国宝 8月3日，碧桂园（02007.HK）举行了全国媒体见面会，就碧桂园杭州、上海、六安等事故进行回应。针对其高周转模式引发事故的质疑，碧桂园总裁莫斌表示，事故与碧桂园的高周转无关，碧桂园的高周转是重视质量的。

高周转——这个历来被房地产开发商津津乐道的词语，却在一夜之间成为敏感词。就高周转相关情况，经济观察报记者采访多家房企，大部分企业并不愿过多提及。

一位中建系统项目负责人告诉经济观察报记者，高周转是房地产企业综合实力的一种彰显，真正能够做到企业并不多，如果忽略自身实力而盲目追求高周转，并不排除会出现压缩工期、牺牲工程质量的可能。

高周转缘起

在中国主流房企中，万科应该是第一家提出高周转的房企。

当时，万科提出“均好中提效、有质量增长”等策略，主要围绕融资、设计、工程和营销四大业务体系展开。其中，设计方面推进产品和设计标准化，工程方面围绕质量和效率实现工程体系升级等，被万科认为是打造核心竞争力的关键。

万科方面认为，设计标准化是应对挑战的必然选择。万科提出制定一个目标、打造一个平台、建立一套模块、提供一种服务的“四个一”工程，模块化结合个性化需求，为实现工业化做前期工作铺垫。

工程方面，针对当时部分项目交付滞后、施工合作资源短缺、成本控制能力弱等问题，万科提出以坚守质量底线、完善安全管理体系、实现精细化管理等方面举措，不断从内部构建起不同方面的体系。

这些体系逐步建立，为万科提高周转率奠定了基础。随后万科提出“5986”策略，即拿地5个月动工，9个月开盘，开盘第一个月去化80%，产品6成是普通住宅。

这也是万科业绩实现高速增长的一个重要原因。自2012年到2017年，万科营运资金周转率从0.17提高到1.56，同一时间，营业收入从1031.16亿元增至2428.97亿元。

相比于万科，碧桂园更是将高周转发挥到极致。按照公开信息，其部分项目要求设计规划前置，拿地当天出规划图，3个月开工，4个月销售，5个月回笼资金，6个月资金再周转，售楼处的交工时间甚至压缩至35天。

万达在高周转方面同样不逊色，在周转的高峰期，要求交地1个月左右开工，开工9个月封顶，开工18个月开业。

上述中建人士透露，近两年来，开发商对周转率要求普遍提高了，“高周转实现涉及方面很多，比如设计能力强不强，供应商体系给不给力，报建审批速度快不快，真正具备高周转能力的开发商并不多。”

高周转、高要求

事物都有其两面性，高周转同样不例外。

在上述中建系统人士看来，对于开发商而言，高周转是综合实力的彰显，两者要相匹配，“你的综合能力要能够支撑起高周转的要求，如果不匹配的话，可能会对整个项目形成影响。”

以拿地5个月开工为例，这5个月时间，开发商需要完成设计图纸、前期报建审批手续、引入施工方、找好材料供应商等系列工作，“每一个环节都可能出现问题，比如开工期到了，水泥或钢筋供应不上来。”上述中建人士表示。

这些环节考验着开发商的资源调配能力、管理能力、执行能力等综合实力，如果实际综合能力与其高周转目标不相符，不排除会有通过压缩工期来实现高周转的个例行为。

中天建筑的一位项目经理表示，通常情况下，开发商不会轻易把工期压缩到非正常范围内，但最近两年情况有所不同，“很多开发商项目在这方面多多少少有些瑕疵，据我了解，有些项目在验收时才开始补梁。”

这些瑕疵隐藏在整个施工环节，“任何一道工序都有一定标准，比如混凝土完全凝固需要五天时间，为了防止裂缝等情况，期间还要进行洒水等维护，有时候为了赶工期，维护环节就省略了。”上述中天建筑项目经理表示。

在他看来，不同开发商要求和标准均不一样，“比如有施工时防护措施不到位、安全员缺岗等情况，禁止开工，用了不合格材料必须拆除重来。但有的可能睁一只眼闭一只眼就过去了。”

而且即便是要求和标准较高的开发商，如果面临工期紧张，也不乏项目负责人铤而走险，“被发现了肯定要受处罚，但完不成任务也要受罚。”上述中天建筑项目经理表示。

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