2016年以来，随着《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的发布，培育和发展租赁市场，构建“租购并举”的住房新制度，成为我国楼市的长效机制。与此同时，多渠道租赁供应受到政策眷顾，如新增供地配建或“自持”租赁，13个城市试点集体土地建设租赁住房，闲置低效商业办公用房改建为租赁住房，租赁领域银行授信、证券化、发债等金融创新投入力度很大，50多个城市或省份出台鼓励租赁发展的政策，热点城市规划的租赁占到新增供应30%左右等。可见，租赁“供给侧”着墨颇多。

问题是，商品房市场依旧火爆、成交量屡创新高的情况下，短期租赁人口不会爆发式增长。同时，租赁“供给侧”提速，低成本供地、供房备受重视，缘何住房租金价格还会暴涨呢？

笔者认为，很大程度上在于，机构和资本套政策红利，攫取低成本空间价值。壮大规模化、机构化租赁，这是发展住房租赁的重点，政策本意是攻克个体租客和房东“散租”模式下，租赁乱象丛生之弊病，如随意涨租、克扣押金、室内配套缺失、消防安全隐患重重、短期行为严重等。

但是，在资本和机构眼里，土地、金融、税收等政策优惠下，存量空间低成本的租赁是价值洼地。于是，过去市场自发供给的低成本租赁，成为各路资本争相角逐的领域。几乎不到两年时间，京沪深穗等每一个热点城市都涌现出200~300家长租公寓。据笔者调研，长租公寓大致可分为两类，一是收储旧工业厂房、废弃酒店、商业群楼的集中式公寓；二是“打隔断”、“上下铺”的分散式公寓。前者盈利靠低成本收房，后者靠提高单位面积收益，说白了就是涨租金。

笔者发现，盘活存量房源的长租公寓，租金水平相比改造前上涨50%~200%不等。近期，深圳富士康员工集体发声要求涨工资，跟上房租的涨幅。这一事件暴露出，需要反思长租公寓运营模式及对租赁市场的影响。

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