长城证券分析师汪毅向时代周报记者表示，租赁业务的回报周期长，资金周转速度较慢，目前长租公寓行业的运营费用率很高，一般为 40%左右，因此可分配给投资者的收益率也只有 3% -5%。

“前期改造依然是最大的投入，后期的招租渠道和运营与人力成本，也需要长期投入。”广州泊寓方面向时代周报记者表示。

房源的获取在前期改造中至关重要。广州泊寓方面表示，目前是实行轻重并举的方法。轻资产模式表现为集中式租赁，从政府、村集体等业主手中，获取破旧厂房、住宅楼，统一改造成长租公寓进行出租，租约一般为10-15年。

除了轻资产模式，万科也在拓展重资产长租公寓，去年下半年，随着北京等地自持宅地地块的相继入市，万科也在积极获取自持地块。

前期投入大、回报周期长是运营长租公寓的痛点，越来越多的房企也计划通过发行住房租赁专项公司债来为自己输血，万科也是其中一员。

6月11日，万科发布公告表示，其公开发行的住房租赁专项公司债券获证监会核准，本次债券发行总规模不超过80亿元，将分期发行。

为进一步提升市场份额和增加盈利点，万科也正试图从长租业务产品线入手，除了泊寓之外，万科也希望能为不同阶段客户提供长租服务以实现利润的全覆盖。

“广州59%的租房人群是90后。因此，作为面向大片市场的长租公寓，万科首个选择进入的长租公寓细分市场是青年长租公寓市场。同时根据市场需求，万科已经在策划家庭公寓和服务式公寓的产品。”广州泊寓方面向记者如是说。

万科知情人士告诉时代周报记者，万科长租公寓业务分为青年公寓（泊寓）、家庭公寓（禾寓）、服务式公寓三个产品线，为不同阶段客户提供长租需求。其中禾寓致力于解决家庭群体的租住需求，当前已形成完整产品体系与运营模式，首个门店将于2018年可开业落地。

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