对房地产企业而言，“借新还旧”是高杠杆运营下整个行业面临的普遍压力。往前回溯，2015年开始，公司债新规执行后地产债快速扩容，连续两年发行量剧增，但2016年底金融去杠杆持续推进，严监管下房企融资明显缩紧，然而2015年、2016年大规模发行的地产债将在2018年、2019年进入回售期，内部经营现金流回落，叠加外部融资不畅，房企偿债压力凸显。

据海通证券数据，今年下半年地产债即将迎来债务到期高峰，截至5月20日，今年地产债总偿还量565亿元，但年内还有1085亿元地产债到期，3165亿元地产债面临回售行权，下半年偿付压力骤升。

“但债券融资尚无起色，影子银行监管趋严、非标萎缩，而表内贷款又受资本金、行业政策制约，再融资难度增加，对于以资金链为生命线的房地产行业，整体债务风险增加。”海通证券姜超团队表示。

分化将进一步加剧

市场人士指出，考虑到2018年下半年起地产债将迎来回售行权集中期，地产债的到期量也将从今年下半年开始大大增加，房企的资金链从今年下半年起将开始承受真正的考验。在此状况下，房企“强者恒强”的趋势将更加凸显，个别资质较差的中小房企发生信用违约的概率增加。

孙彬彬表示，在调控政策的负面影响下，房企经营性现金流入有所放缓，2018年下半年房企债务滚动发行压力大，再融资压力不减，融资转向表内，行业内企业分化将进一步加剧，部分房企信用资质可能出现恶化。

在此过程中，部分短期流动性压力较大的民营房地产企业显然压力更大，从相关个券收益率上行幅度较大就可以看出市场的谨慎情绪。如16华夏债净价从5月9日的95.29大幅下行至目前的90.6，15龙湖01净价日前也大幅下跌近3元。

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