5月下旬以来，合生创展、富力地产、碧桂园等多家房企发债项目被“中止”，引发市场对地产债信用风险的担忧。

“下半年地产业即将迎来债务到期高峰，而目前非标和贷款融资监管趋严，债券融资也开始回落，等待借新还旧续命的个别房企恐将面临现金流断裂的风险。”市场人士指出，近期债券违约频发令风险偏好加速下滑，再融资整体收缩环境下房企“强者恒强”的趋势更加凸显，伴随房企间分化加剧，融资潮水退去后，个别资质较差的“裸泳者”发生信用违约的概率或增加。

再融资整体收缩

近期，多家房地产企业债券项目被中止，令市场紧张情绪开始蔓延。尽管有观点认为，房企债券项目接连遭“中止”，很多可能是技术性原因，但结合近两年房地产企业发债规模大幅萎缩来看，不少市场人士对房企债券融资会否继续萎缩充满担忧。

2016年四季度以来，债市由牛转熊，叠加房地产债券发行受限，地产债发行规模明显收缩。据海通证券数据，2017年地产企业债券融资量1264.9亿元，仅为2016年的16.9%。进入2018年，债市快速反弹背景下3月地产公司债融资一度回升，但随着债市调整，房地产债融资量再次回落，4月地产债发行量回落至299.1亿元，5月中上旬房地产债券发行量共计155.2亿元，净融资量119.3亿元，约是4月中上旬的1/3。

房企其他融资渠道也并不通畅。以贷款融资为例，天风证券孙彬彬团队透露，对于房地产行业，工行、农行、中行、招行、上海银行等均做出相应的风控部署，如工行提出要加强房地产行业风险管理，审慎把握库存消化周期较长的三四线城市新增住宅开发融资，从严控制商用房开发融资，农行则提出要严格落实房地产调控政策及各项监管要求，坚持“一城一策”的差异化管理策略，从严控制高库存城市的住房项目及地价过高的高成本项目。

孙彬彬指出，细数房企外部融资的主要渠道——债券融资、权益融资、贷款(主要来自于银行)和以信托为代表的非标类融资，目前银行信贷额度偏紧，优先支持名单内的企业或者符合政策导向的行业；债券融资整体较为低迷，并且一级市场发行结构整体呈现短期化、高等级化特征；非标融资方面也出现萎缩，严监管下大量表外非标等资产有回表的压力；股权质押方面，2018年1月12日正式发布的《股票质押式回购交易及登记结算业务办法(2018年修订)》也明确划出了60%的质押率红线，对股票质押比例过高的发债主体进行限制。

在金融去杠杆持续推进，房地产调控趋紧趋严的背景下，房地产再融资环境整体收缩，多种外部融资方式都受到较大的约束。

资金“饥渴症”加重

融资难的另一面是融资贵，单从债券融资来看，房企融资成本上升已经难以避免。

“虽然今年地产债发行略有回暖，但房企发债审批尺度仍较为严格，且随着投资者对地产债趋于谨慎，地产债发行利率显著上升，地产债发行规模仍较小。”新时代证券文思佶指出，2018年，信用事件大规模爆发，市场的投资偏好向高评级低风险债券倾斜，因此评级相对较低的企业不得不提高发行利率来进行风险补偿，但是过高的融资成本可能超出企业负担能力，致使企业放弃发行。Wind数据显示，5月以来，房地产债券共发行16只，票面利率超过7%的有9只。

难怪有业内人士戏言，“现在有成本12%的钱要不要？”“当然，用抢的。你拿到钱了还得谢天谢地。”

融资环境恶化、融资成本上升的情况下，房地产企业资金“饥渴症”加重，目前还有大批的房企正排队发债。比如金地(集团)股份有限公司22日宣布，拟公开发行30亿元公司债，所募资金拟用于偿还银行贷款和到期债务。

对房地产企业而言，“借新还旧”是高杠杆运营下整个行业面临的普遍压力。往前回溯，2015年开始，公司债新规执行后地产债快速扩容，连续两年发行量剧增，但2016年底金融去杠杆持续推进，严监管下房企融资明显缩紧，然而2015年、2016年大规模发行的地产债将在2018年、2019年进入回售期，内部经营现金流回落，叠加外部融资不畅，房企偿债压力凸显。

据海通证券数据，今年下半年地产债即将迎来债务到期高峰，截至5月20日，今年地产债总偿还量565亿元，但年内还有1085亿元地产债到期，3165亿元地产债面临回售行权，下半年偿付压力骤升。

“但债券融资尚无起色，影子银行监管趋严、非标萎缩，而表内贷款又受资本金、行业政策制约，再融资难度增加，对于以资金链为生命线的房地产行业，整体债务风险增加。”海通证券姜超团队表示。

分化将进一步加剧

市场人士指出，考虑到2018年下半年起地产债将迎来回售行权集中期，地产债的到期量也将从今年下半年开始大大增加，房企的资金链从今年下半年起将开始承受真正的考验。在此状况下，房企“强者恒强”的趋势将更加凸显，个别资质较差的中小房企发生信用违约的概率增加。

孙彬彬表示，在调控政策的负面影响下，房企经营性现金流入有所放缓，2018年下半年房企债务滚动发行压力大，再融资压力不减，融资转向表内，行业内企业分化将进一步加剧，部分房企信用资质可能出现恶化。

在此过程中，部分短期流动性压力较大的民营房地产企业显然压力更大，从相关个券收益率上行幅度较大就可以看出市场的谨慎情绪。如16华夏债净价从5月9日的95.29大幅下行至目前的90.6，15龙湖01净价日前也大幅下跌近3元。

姜超认为，伴随企业间分化越来越明显，融资潮水过去后，个别企业的信用违约概率增加。再融资持续收紧下，企业项目资产中非标准化程度较高、项目去化难度高，或者现有资产抵押程度已非常高，都会影响到企业获取流动性的能力。未来风险释放的顺序或是：“流动性差的小房企-风格激进的中型房企-管理不善的大中型房企”。

但换一个角度看，对实力较强、规模较大的龙头房企而言，不管从融资还是经营能力上，其优势都更为明显，如大型房企往往拥有充分的抵押物，银行给的授信额度也比较高，近期寻求海外发债和资产证券化的主体也主要是龙头企业。

对于地产债投资，机构普遍认为，随着房企资质分化进一步加剧，对地产债的投资策略也应有所分化，考虑到房地产龙头企业，自身现金流与回款能力较强，融资渠道更多元和便利，仍具有一定的配置价值；对评级较低、资质较差的地产债而言，则需要格外警惕风险。

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