此外，“3·17”新政前一年，北京每位最终成交的客户在成交前的平均看房次数为2.88次，新政后一年上升至4.86次，新政第二年进一步上升至5.82次，客户的看房次数进一步增加，购房决策明显更加谨慎。

“楼市严控两年来，市场各项指标已达到调控预期，目前价格稳定，成交量逐步回升，但需求端仍处于观望状态，客户看房次数增多，市场仍处微冷状态。”我爱我家研究院方面称，后续可能会有一些政策微调，但对房价的严控目标应该不会发生变化。

刚需 换房自住为主要需求

“自新政调控后，北京二手房市场成交明显下降，后期市场的修复主要是来源于首次置业者和换房者的自住需求，投资需求下降明显。”链家方面披露的数据显示，2018年四季度，北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。如此看来，在政策严厉、市场低温的情况下，二手房市场交易主要由自住需求支撑。

同时，“3·17”新政的认房认贷政策也使得卖一买一的换房需求首付比例大增，换房难度增加，而纯刚需的首付在调控前后变化不大。因此，调控后刚需占比出现明显增加。从总价段来看，400万元总价的房源成交占比在调控后明显提升。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，从历次调控后，市场回温均是刚需入场；换房也是市场交易主力。“换房需求是北京二手房市场上的主要需求，占比超60%，并且其杠杆风险低，可以适度满足换房需求，适当降低其房贷成本。”

除此之外，新房供给增多也缓解了市场紧张情绪。许小乐说，2018年北京新房供应量明显增多，对二手房形成了一定分流。更重要的是，新政调控也给市场带来启示——买房不是稳赚不赔。“此次调控后，均价持续下跌，投资者资产价值下降，尤其是在调控前追涨买入的投资者，在之后卖出时出现亏损。所以，投资房产还需谨慎，要有抵御风险的能力，量力而行。”

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