易居研究院研究员沈昕分析认为，与一二线城市不同，三线城市新房成交量在2017年小幅下降后，2018年再次大幅增长，并创下2010年以来新高。这是由于2018年上半年，部分本轮政策效应启动较晚的三线城市成交异常火热，成交量大幅增长，但是2018年三季度以来已有所降温。

沈昕指出，从2018年40城新房成交量偏离度排名来看，惠州、徐州、韶关、温州和扬州位居前五，偏离度分别为166%、137%、92%、89%和82%。此类城市偏离度过高，成交量严重透支。排在末三位的是厦门、北京和上海，偏离度分别为-69%、-57%和-36%。此类城市负偏离度过高，成交量低迷。

“可以看出，2018年正偏离度较高的城市主要是三线城市和部分西部二线城市，这类城市整体经济面偏弱，本轮政策效应启动较晚，仍处于板块轮动中，但随着全国整体市场降温及购买力的透支，此类城市楼市面临较大的下行风险。”沈昕分析认为，“2018年负偏离度较高的城市主要是一线城市和强二线城市，此类城市本轮政策效应启动最早，成交量已处于低位，下跌空间有限。”

2019年楼市或加速分化

在沈昕看来，这也说明一线城市和部分强二线城市的楼市在2017年就已开始降温，这类城市成交量已低位盘整两年及以上，2019年下降空间有限，尤其是厦门、北京、上海有望率先企稳、甚至反弹；而部分弱二线城市和三四线城市经过连续两年的上涨，未来一两年下行风险较大。

值得一提的是，从2018年全年来看，房企之间规模化、行业集中化的趋势愈发明显。但同时随着调控深化，企业销售回款变慢、融资难度增加等带来的资金风险逐步显现，行业整体风险有所累积。在此背景下，标杆性房企集中于一二线主流城市进行土地储备布局。

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