三、四线城市的赌博式投资

加上了杠杆的地产行业，如同插上翅膀，迅速起飞。伴随着这一波土地红利机遇，杨庆的公司拿地王眼都不眨，杨庆也迅速从管理一个项目，到一方“区首”，到城市公司总经理，再到集团总裁助理。在杨庆16年房地产奋斗史中，他曾目睹中国房地产商是如何利用从土地红利到人口红利，赚得“盆满钵满”得，也目睹了有些开发商又是如何踩错调控节奏，导致多年喘不过气，甚至遭到生死危机的。

2013年，杨庆再一次接下了“临危受命”。这一次，他的担子更重了。2011年，北京限购，楼市一片哀鸿，在北京重仓土地的房企一时间几乎“团灭”。无奈之下，有些开发商在三、四线城市买了不少地，这些地很多都是协议买来的，有的项目在开发时受到了诸多阻碍，也有项目在没上市时，就面临着数亿元亏损的定局，这是已经算好的盘子，按着写好的剧本去完成，似乎就可以交差了。

但杨庆的不甘心，让他拒绝了按照写好的剧本“演”。在他主导的几个项目中，有一个项目就是要亏损数亿元的“剧本项目”。“那一年春节回家前，我到处去见人，求指点迷津，整夜睡不着，想着如何破题“。杨庆表示，“某天夜里，灵光一现，我查找了这个城市10年的规划，这让我见到了一丝曙光。最终，项目按照新的城市规划，改变了层高，利润一举回正。”

多年之后，他尚能回忆起这份“破题”的喜悦。正如多年之后，他依然能清晰地记得，当年他跟妻子带着女儿开车路过自己盖的楼盘时，跟妻子闲谈中称，“这是我盖的楼盘”，没想到刚刚会说话的女儿记住了，以后逢人便说，爸爸盖的楼很漂亮。

没想到的是，三、四线城市是有些房企的“摇钱树”，却也是有些房企的“滑铁卢”。2011年前后重仓三、四线城市的房企，多数没有等到2016年以来的火爆，甚至由于过多布局三、四线城市，严重拖垮企业前进的脚步，个别在三、四线城市做高端改善项目的房企，更是曾一度陷入生死危机。

杨庆称，中国的房地产市场中，有句话称，“四线城市叫火葬场”，像燕郊、海南这样的投机市场城市叫赌场，加减杠杆的起落间，涨得快，降得更快，有去无回的也快。“我外甥刚毕业，家里给了200万元，然后他买了四套房，加了大量杠杆，现在都还不起了。”房地产泡沫一旦被戳破，可能很多年都恢复不过来。

杨庆也没有等到这些市场恢复过来，打折的房子也卖不出去了。不惑之年，他离开了“金融＋杠杆”的房地产市场，庆幸的是，他没有像更多端着枸杞保温杯的，选择不多的中年人一样，他找到了事业的第二个起点。

地产职业经理人离职的下一站

杨庆离开后，没有复制职业生涯路径，没有再次选择进入一家房地产开发商。他进入了一家投资公司。

在他看来，去杠杆的政策对地产行业有着巨大的影响力。实际上，踩不对调控政策的点，已经让不少房企付出了惨重的代价。更重要的是，房地产增量市场的“戏份”已经不多了，天花板就在那里，赛道已不在。下一个地产时代，不再是开发时代，而是资产运营的时代。

用杨庆的话说，房地产的未来创新将来自于“地产＋金融＋产业＋服务”，换句话说，当房地产市场进入“负周期”或者慢周期时，资产的增值涵盖不了融资成本的时候，在房地产领域，“金融＋杠杆”是有危险的，资本金可能都会被吃掉。在房地产接下来的周期内，应该是“运营＋杠杆”的时代，考虑好退出机制，通过后端运营提升价值，再退出换得收益。

现在的杨庆，组织了一个40人左右的团队，以房地产基金的方式对一些项目进行投资，其中大多是股权投资，甚至控股控盘。在他看来，中国多数房地产基金公司的背景都是开发商的附属企业，资金多用于投资自身体系里的项目，甚至充当这些开发商变相表外融资的内部输血通道。

但在真正的不动产投资领域里，资本加资产真正两方面属性都有的，且两方面能力都很明显很强的企业较少，现在在国内有，但都没做起来，也不是特别大。目前，杨庆的团队已经握手好几个投资项目，其母公司的业务管理规模也达到了800亿元，能给其提供很好的增信背书。

杨庆称，“迈出这一步，是挑战，但也是我的机会”。或许，这也是今年大量被离职的地产职业经理人的事业第二路径。（文内杨庆为化名）

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