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一个“被离职”地产操盘手的16年：加减杠杆的起落间 “燕郊类”城市就是赌场

■本报记者王丽新

2018年春日初至时，缺席陪伴孩子成长，疏于照顾父母，背着一个梦想奔走于多个钢筋水泥楼盘之间，用17年努力工作的杨庆，恰逢不惑之年，引咎离职了。

当他再次听到老板指责称，“打折的房子你怎么还卖不出去”的时候，已经身居千亿房企一方诸侯的杨庆不想再用“市场下行期，买涨不买跌”等各种语言体系试图解释了，因为他知道，老板不想听，老板想要的只是销控表上的房源编号被一道道划掉，因为那意味着已经卖掉了，钱可以回到老板的口袋里了。

“落袋为安”，是行业动荡期时，每一个老板心头那抹“急迫”。2018年，高杆杠运营累积多年的房地产行业，在去杠杆大势下，进入了“生死时期”。今年年初，在“裁员”年度大戏的大幕尚未拉开之时，“身先行”的房企就已经开始“拍戏”了。

杨庆是今年第一波“被离职”的房地产职业经理人。16年房地产奋斗史，在他眼中，最大的喜悦来自于女儿骄傲地跟同学们说，“这是我爸爸盖的楼”。

地产操盘手眼中的“加杠杆”

17年前的夏天，那个怀揣梦想，刚刚大学毕业，背着一书包“未来”来到北京的少年杨庆，开始了某政府挂职人员的人生首份“工作”。一年之后，一个偶然的机会，杨庆进入了一家房地产公司，给一位新任高级副总裁做秘书，自此开始了“东跑西颠”的地产生涯。

从副总裁秘书到北京某项目的客服经理、从销售经理到一方大员，杨庆仅用了6年时间。2006年，这家公司启动了全国化战略。彼时，2006年－2010年，是早期有实力的房企全国化布局的启动和扩张期，因为，这一批房企在积累去香港上市的筹码。

杨庆抓住了这一波机会。但他没能来到更有潜力的城市。2008年，杨庆成为公司第二批外派人员，到东北某个城市主导重量级项目。他回忆称，当时当地市场特别差，销售压力非常大，去了不但要内部负责人事，还要外部负责市场、营销和政府打交道。

庆幸的是，杨庆的心态比较好，再加上这本来就是他的家乡，大学也是在这里读的，甚至老婆也是这里遇见的。不得不说，杨庆对这个项目的各个方面进行了大刀阔斧的调整，最终也算达成所愿。

在他看来，操盘一个市场下行期的项目，是挑战是压力，但获得的经验，也是财富。杨庆认为，在躺着卖房子的时代，房地产是没有营销的，真正的营销能力要从竞争的市场中修炼而来。

值得关注的是，彼时，房企纷纷开启全国化战略布局，因握有大量土地储备和全国化的品牌影响力，一批房企先后登陆资本市场，地产行业加杠杆的指数不断攀升。杨庆看的很明白，他认为地产实际上是金融的分支，其本质不是用现金流来推动的。比如拿一块地的土地款，三分之一是自有资金，剩下的三分之二其实都是配资。整个链条加起来，加杠杆的比例小一点的可能是1：6，高的甚至达到1：9。

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