“做资产证券化的痛点，除了要交增值税、所得税等高额的税，在机构持有运营阶段，持有期间的税率是很高的，这也是REITs推行多年却没有形成特别大规模的原因，可能也是大家选择非常核心的城市、回报率比较好的城市去做这个产品的原因。”阳光城集团北京区域公司财务总监王志强说。

复地集团北京区域投资执行总经理陈亮也认为难度更多在于，资产价格和租金回报之间的较大落差。他认为，今后短时间内如果出现中国REITs，其对应的资产回报率要求应该是比较高的，毕竟刚推出来，市场要找到买家。但实际上现在的资产回报率只有2%~3%，这种情况下，要么市场对资产价格实现重估和回调，要么就是重回到资产管理的主题上来。

“资产效益水平要快速提升，短期很难解决。”云南城投董事、财务总监杨明才说。

聂梅生是中国最早的一批房地产行业从业人员。她将推进公募REITs产品落地聚焦到扭转地根、银根、税收制度的关系。现阶段提出租购并举、房住不炒，意味着住房制度发生了根本性、制度性的变化，她认为一定会引起很多后续政策的落实。而落实租购并举，呼唤新的金融产品、金融政策，要建立新的地根、银根、税收制度，只有解决了这三个问题才能形成长效机制，真正的中国公募REITs才有望出台。“招拍挂的土地制度，加剧了房地产市场的炒作景象，不改变招拍挂的拿地方式，地价下不来，房价下不来，仍会有投资炒房行为，REITs没法做。”她指出。

REITs相关政策正在制定中

业内专家建议，解决REITs租金回报率低的问题，首先需要解决地根问题，利用集体建设用地建租赁住房是一个有益的探索。

去年两部门印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，在北京、上海等13个城市开展试点。今年的“30号文”中也明确表示，利用集体建设用地建设租赁住房试点城市的住房租赁项目开展资产证券化将获得优先支持。目前，集体建设用地受到不少房企的关注，毕竟前期投入资金较招拍挂出让的土地相对要少。不过，试点真正落地还有很多具体细节需要去安排和考虑。

国务院发展研究中心REITs课题组组长孟晓苏表示，“30号文”对租赁住房REITs的规定更进一步细化，包括在集体用地上建立的租赁房，现在也鼓励进行资产证券化，这是一个重大的政策突破，同时也鼓励推动权益类和债权类等类型REITs。

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