证券时报记者了解到，在中国证券投资基金业协会登记备案的资产证券化产品中，房地产资产证券化产品是其中规模最大、期限较长的，包括类REITs和CMBS等。资产证券化正成为万科、碧桂园等领头房企的直接融资方式。

不过，在中国REITs联盟秘书长王刚看来，中国的REITs不能理解为开发商的融资工具，从国外经验看，REITs更是很好的投资工具。

全联房地产商会秘书长赵正挺指出，房地产行业融资规模持续膨胀，加大银行体系的风险。REITs本身作为长期股权投资基金，将解决资金错配的问题、减少银行体系的风险，对房地产企业而言，REITs提供新的融资渠道，实现轻资产运营。另一方面从投资角度来看，投资者通过赚取房地产买卖差价的直接投资方式将逐步转变为投资于REITs的间接方式，投资于良好现金流的商业物业，不仅有利于资本市场和房地产市场的整合，也将使房地产的投机行为大大减少，REITs有利于激发中国资本市场活力，满足多层次投资需求。

收益率低是最大痛点

迄今为止，市场发行的房地产REITs产品都称为类REITs。“类REITs并非官方定义，而是行业内公认的提法。”王刚告诉记者。

为什么公募REITs出台这么难？业内比较一致的看法主要集中在租金收益率太低等。而其背后则需要扭转地根、银根和税收制度等多方面关系。

全联房地产商会创会会长聂梅生指出，在金融信贷去杠杆的背景下，需要强有力的金融支持，需要提高租房的比例，提高租售比，机构才能进来，才能把资金引到租赁市场来，才能把REITs做起来，让大家享受租金的收益率。“收益率必须得提到6%～8%机构才会参与，1%~2%的收益率还不如把钱存银行，为什么要买REITs。”她说，因此，要用改革的思路，综合考虑各种要素之间的制约和平衡，实现新的突破。

王刚接受证券时报记者采访时也认为，短期来看，资产形成是个难题，因为资产注入特殊目的公司会触发税率30%~60%的土地增值税，美国资产注入REITs可以享有税收递延。另外，资产收益率不能长期低于借贷成本，这是根本原则。他认为，短期住房租赁REITs市场核心还是满足证券化收益率要求的资产从哪里来？

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