大型房企公司债发行回暖，中小房企如何前行？(2)

中信证券固收研究员吕品表示，目前债券市场对房地产发行人的债券风险偏好降低，中小房企估值更是分歧较大，市场主要疑虑在于：首先，龙头集中与中小房企生存空间压缩的现象共存；第二，房企在2016年高价竞得的地块并不赚钱，资金成本压力使房企倾向于捂盘；第三，地产债在2018年大规模面临行权或者到期，融资渠道受限冲击房企再融资。

资产证券化、美元债受追捧

银行信贷审批严格、非标融资监管趋严对于地产融资的影响也备受各界关注。

过去一年房企非标融资规模有多高？陈姝婷表示，从统计局的房企开发到位资金来源数据判断，自筹资金总计在5万亿元左右。其中，房企的自有资金和债券融资分别在21000亿元和4000亿元左右，因此可以推算出非标融资规模大概在25000亿元左右。近期金融监管对于非标融资的收紧，主要还是体现通道类业务中，另外就是私募资管计划可能受到的冲击会比较大一些。

在此背景下，融资渠道的多元化显得尤为重要。事实上，2017年以来房企就一直在积极地拓宽融资渠道，其中美元债的发行无疑成为不少房企融资的重要抓手。

2018年伊始，碧桂园、龙湖、泰禾等多家房企已经成功在海外市场完成了美元债的发行。从过去的2017年来看，除银行以外，房企美元债的发行总额在整个中资美元债市场中占比最高，达到全部发行量的13%。

除了美元债以外，住房尾款类ABS、住房租赁类REITs（房地产信托基金）和CMBS（房地产抵押贷款支持证券）等资产证券化产品，更是成为了房企融资的重要渠道。

近日，碧桂园百亿类REITs获批引起了市场广泛关注。2017年四季度以来，随着住房租赁资产证券化的蓬勃发展，类REITs无疑已经成为风口，但由于公募REITs业务规则尚未出台，类REITs目前在税收方面尚不具备优势，很难有效降低发行人的融资成本。

陈姝婷还分析称，由于资产证券化更适合成熟期的物业，租赁住房市场尚未开始运营，对于只是开发建设的阶段，CMBS和REITs可能并不是最好的融资手段。

记者注意到，2017年12月，沪深交易所还双双推出了住房租赁专项债，上交所表示，推动住房租赁企业发行公司债券和资产支持证券，是近期交易所债券市场发展的工作重点之一。