高估值、高股价，赚辛苦钱的物业生意火了(2)

无论是收入利润，抑或是模式的想象空间、规模，与彩生活、万科物业相比，南都物业都不算是一家优秀的物业公司。其于资本市场的亮眼表现令人疑惑。

有券商人士指出，“物业公司开启上市潮流已有数年，但因为多数分拆自母公司，种种因素作用下，在A股上市困难，只能在港交所上市。而南都物业是目前A股里唯一一家物业公司，较为稀缺。”

与之相反，2月6日，在港上市的祈福生活服务报收0.61港元，跌幅为1.61%；彩生活报收4.79港元，跌幅为5.34%；绿城服务股价下跌5.81%至5.84港元；中海物业报收2.62港元，下跌7.75%；中奥到家跌幅最大，为11.43%，收盘价为0.93港元。

2014年6月，彩生活率先在港交所上市，成为国内物业公司上市的第一股。彩生活把物业管理行业带进资本市场，在其之后，国内房企分拆物业公司上市的步伐便没有停止过。而这五家上市先锋也将为后来者提供经营的样本。

雅生活高估值的逻辑

按计划，2月9日，雅生活将登陆港交所，成为第六家在港上市的物业公司。

与彩生活、中海物业等公司一样，雅生活脱胎自从事房地产开发的母公司雅居乐，公司的上市将构成控股股东雅居乐的分拆。

据公告消息，雅生活计划全球发售3.33亿股，当中的10%在港股公开发售，招股价介乎10.8港元至14.2港元，集资最多47.29亿港元，以发行价中位数12.5港元计划，集资净额约为39.83亿港元。

雅生活计划把募资的65%投向收购和战略联盟；15%用作发展管理数字化、服务专业化、流程标准化及操作机械化；10%用以开发雅生活一站式服务平台，剩余的10%则作为营运资金及一般企业用途。

雅生活惹人注目的是PE，据招股书，雅生活PE高达58.8~77.3倍的水平。目前，彩生活的PE是26.13倍，祈福生活服务是27.03倍，中海物业是41.25倍，绿城服务是50.53倍。这意味着雅生活的估值是上市物业公司之中最高的。

从营收结构来看，2017年上半年，雅生活拥有物业管理服务、非业主增值服务以及业主增值服务三块业务，其中物业管理业务占比超过近八成，非业主增值服务以及业主增值服务占比分别为15.4%和5.5%。增值服务能给予的想象空间依然有限。

国泰君安分析师刘斐凡对第一财经表示，雅生活估值高，原因有几个，一个是市况在这周暴跌前都表现非常好，一个是属于高端物业，有一定估值溢价，还有就是绿地物业的注入带来较高的增长预期。