高估值、高股价，赚辛苦钱的物业生意火了

1月11日，福晟国际（00627.HK）正式完成借壳上市，五天后，正荣地产（06158.HK）也登陆香港资本市场。上市，打开融资渠道，是中型房企扩张的必由之路。

如今走在这条路上的是物业公司。如无意外，2月9日，雅居乐旗下雅生活（03319.HK)将上市，成为继彩生活（01778.HK）、中海物业（02669.HK）、中奥到家（01538.HK）、绿城服务（02869.HK）、祈福生活服务（03686.HK）之后的第六家在港上市的物业公司。而2月1日，A股迎来第一只物业股南都物业（603506.SH）。

据雅生活招股书，其PE高达58.8~77.3倍的水平，南都物业的成绩是截至2月6日，拿下了四个涨停板。而此时，距离物业第一股彩生活的上市，并不算遥远。为何资本市场突然对赚辛苦钱的物业行业青睐有加？

A股第一家物业公司出现

2月6日，尽管因美股暴跌，致A股/港股受到重挫。但南都物业依然逆市拿下又一个涨停板。南都物业的发行价是16.25元/股，目前股价已达31.14元。

这是在A股上市的第一家物业公司。本与之竞争A股物业第一股的碧桂园，在2017年12月撤回建议分拆的申请。

南都物业招股书显示，2017年前三季度，南都物业的营收为5.8亿元，同比增长43.85%；净利润为0.51亿元，同比增长11.9%，净利润率约为8.8%。

在管面积构成物业公司的管理基础，被视作规模，是衡量物业公司运营能力和基本面的关键指标。南都物业招股书显示，截至2017年6月30日，公司已交付项目数量为224个，管理面积为3013.48万平方米，已签约项目(含已交付)数量为265个，管理面积为3820.49万平方米。

营收结构上，目前南都物业主要收入来源仍是传统物业管理服务，截至2017年6月末，传统物业管理服务占公司总营收超过90%，而增长服务的收入占比少于一成。

无论是营收，还是规模，抑或是营收结构，都构成南都物业与同行竞争的短板。南都物业亦认为，公司的经营模式较为单一，缺少其他业务来源。并且，公司目前的规模无法尝试多层次的新型业态结构，加大了整合商业要素的难度。

另外，目前为止，南都物业业务集中在杭州，在全国化布局上力有未逮。