长租公寓未成租房市场主流(2)

深圳万科执行合伙人、万科泊寓租赁服务有限公司总经理袁军对此并不意外。他告诉第一财经，“长租公寓的发展还在1.0时代，目前主要定位以城市精英、白领为主的中高端客群，在整个市场的占比很有限。事实上，这两年来，长租公寓的占比在不断抬升，行业发展未成熟，现在还不是下结论的时候。”

租赁时代的崛起，“租房”带来的商机正被深度挖掘。专业运营机构的出现，给市场带来新的活力。拎包入住、搬家、维修保洁等衍生服务成为标配，居住体验提高，另外，在专业运营机构的教育下，个人房东也重新思考对出租房的运营管理。

高租金解决方案

居住品质和体验提升是好事，但租金水平仍是长租公寓进一步扩大客群的瓶颈。

长租公寓运营商与租客所站角度不同，看法迥异。微家公寓创始人李树德对第一财经表示，“租客认为租金太高，跟购房者觉得房价太高的道理相似。结合国际的租金收入比，在国内，参考租售比和租金收入比两个指标，得出结论都是租金还会缓慢上扬。”

袁军认为，专业机构进入后，把标准化管理推广普及，在租金方面，与个人房东相比不会随意涨租。

在“十三五”期间，深圳市将建设筹集人才住房30万套、政府在城中村收储100万套(间)物业培育租赁市场等背景下，在对城中村的改造与治理层面，企业可介入的角度和空间，成为城市最新探索命题。

万科、深业集团正在进行城中村改造的尝试。与深业的福田水围柠盟人才公寓相比，万科在深圳新围仔村项目(万科泊寓华为基地店)的运营更市场化。

万科泊寓华为基地店的租金为898元/月起。袁军告诉第一财经，“这个项目租金最高不超过1200元，万科不愿把房价定得过高把原住户都赶走，我们希望实现良性循环。”

这个租金定价跟未改造前相差不远，企业层面如何盈利?

袁军称，“万科不是做单栋的业务，我们的目标是做综合整治。在项目收楼到一定规模后，会引入商业、教育等配套。光看租金大家可能算不过账，觉得企业不好盈利，但现在未引进配套之前，我们的成本其实刚好打平。”

这种模式是解决租金单方面过高的方案之一，企业降低租金水平，增加多元化业务的收入平衡整个营收盘子。在此之前，YOU+在2016年末已提出相似的方法，其于深圳前海的项目，租金被限制为周边区域的一半，YOU+必须开拓其他盈利方式，考虑引入豆瓣以及创意市集等平台进项目。