豫园股份258亿重组方案落地，复星承诺3年净利不低于70亿(2)

具体看26家标的公司资产预估值情况及预估作价，复地通达、复鑫置业、复旸投资3家标的公司的预估作价增值率均超过100倍。而根据豫园股份的公告，复地通达、复鑫置业预估增值率主要来源于存货预估增值，这2家公司的存货均位于一线城市北京，房价增长较快，预估值包含开发投入产生的合理利润，而原土地取得时间早、账面成本低，从而导致预估增值率较高；复旸投资的存货则位于湖南长沙市，目前处于开发建设状态，其中一期已经预售。

在定增价格9.98元/股不变的情况，随着标的资产评估作价的更新，豫园股份非公开发行股份数量也相应的调整，总股份数由预案时的25.82亿股增加至25.9亿股，其中，该公司将向17名对象发行约24.28亿股，向黄房公司发行约1.62亿股。

同时，随着豫园股份非公开发行股份数量的增加，重组后，复星持股比例将由预案时的69.69%增加至69.73%，黄浦区国资委持股数量稍有增加，持股比例仍大约维持在8.31%，其他股东则持有21.96%。

“随着这次复星持股比例上升至将近70%，豫园股份的企业文化、机制、活力、制度红利等，都将被充分释放，复星对这家上市公司的重视程度将不可同日而语。”复星内部人士认为，作为未来复星快乐时尚产业的旗舰平台，优质消费快乐资产的支持和资本运作空间更加可期。

早在2002年，复星就已入股豫园股份成为第一大股东，当年股权转让完成后，复星旗下公司合计持有豫园股份的股比达到20%，为后者的控股股东及实际控制人。目前复星持股比例为26.45%。

承诺3年扣非净利不低于70亿

在此前公布预案之后，部分中小投资者对注入资产价值公允性存疑。而在最新的草案中，复星承诺拟注入资产三年扣除非后的净利润不低于70亿元。经业内人士测算，此次注入的资产估值相对合理。

根据草案，复星为拟注入的228.59亿元标的资产承诺，未来三年（2018年~2020年）经审计扣非净利润合计总额不低于70亿元，且剩余资产总体在利润补偿期末不发生减值。

“从现有股东的角度而言，注入资产的利润承诺具有相当的刚性，复星对此将承担兑现义务。”一位券商分析人士指出，此次复星注入资产估值约242.3亿，如果按三年利润承诺不低于70亿、每年平均利润按23.3亿测算，相当于PE为10.4倍、PB为2.33倍；对应复星此次资产注入而获得的24.2亿股，每股收益即EPS约为0.96元，这将较目前豫园股份EPS约0.456元的现状有明显改善，使得豫园股份的每股收益得到一定的增厚。