第一太平戴维斯华东区董事长：租赁用地市场仍有待发展成熟(2)

第一财经：刚才提到的租赁用地的推出，可以看到，随着政策的推进，未来会有更多开发商自持的出租项目推出。您认为跟传统的开发销售模式相比，租赁用地更需要开发商具备哪些能力？

朱兆荣：整个投资和现金流的模式，以后就变了，现在这种快速回笼的方式，走下去会很难。如果开发商财力不够，就会很难做这个业务。然而，这个市场很大，将来的土地供应量会有一半是用来出租，未来，这个市场是有潜力的。但是以我们现在的租金回报来看，跟国际上相比还是比较低的，我们的市场仍然有待发展成熟。此外，这种模式一旦成立，小型开发商的压力会比较大，外资开发商也需要有一段适应调整期，不会很快入市，因此，首批有能力进入这个市场的应该会是国企以及有实力的大型民企。此外，在进入这一市场之后，是否能长足的发展，还是要看后期的运营管理水平。

甘启善：如此看来，开发商资产管理能力非常重要。以前，很少有开发商去做一些资产证券化的产品，因此在资产管理方面，基金也好，信托也好，很多不具备这一能力。但未来，如果资产管理没有做好的话，资产的素质也会受到影响，包括将来租金的增长和回报，以及今后居住率等问题都难以解决。

对于开发商而言，现金流回报率和退出的机制都很重要。而对于很多投资人来说，这就不是投资回报率的问题，而是资金回笼的问题了。目前市场的四单包括长租公寓：魔方、自如发行的ABS以及新派、保利发行的类REITs。前面两个是二房东的产品，另外两单就是业主自己发的产品。比如保利的资产包包括几十幢长租公寓，融资规模达到50亿，整个资产包是很不错的，用比较优质的资产，搭配一些普通资产，整体资产包表现比较平均，风险小，稳定性高，也更具有吸引力。

第一财经：如果开发商想在这一市场立足，您有什么建议？

朱兆荣：我们现在正在和一些大型开发商聊，他们以前没有处理或者参与过这种模式，没有历史对照。我们通常会提供一些顾问服务，比如房型、配套怎么做，租赁管理怎么做。我们相信很快会有合作，因为他们的持有量较大，不同项目在不同地区位于不同城市，因此所面临的挑战都是不一样的，此外，我们仍因紧跟政府的政策导向。