住房租赁类REITs爆发 业内关注租金能否覆盖利息(3)

但有业内人士质疑，目前多数长租公寓租金收益率仅为2%～3%，租金收入可能难以完全覆盖利息支出。

马延辉对记者介绍称，在实践中，交易所市场的类REITs产品分为主体型和处置型，对于收入不能完全覆盖利息支出的情况，一般通过权利维持费来进行补足。而对于本金的保护，除了可能多余的现金流之外，前者有主体提供强增信，后者则可以靠处置物业保证本金偿还。第一财经记者获悉，新派公寓专项计划存续期共5年，其中前3年为运营期，后2年即为处置期。

“当然并不是所有的还本付息都要依靠处置物业，只是部分产品的部分现金流可能需要通过处置物业来获得。”马延辉表示，对于这类产品，投资者可能会更关注物业的估值变化、净现金流变化情况等。

目前长租公寓收益率为何整体偏低？第一财经记者与多位业内人士交流发现，这是由于目前一线城市租售比（月租金与房价之间的比值）普遍偏高，部分城市一度达到了1∶600，也就是差不多要50年才能收回成本。

不过，马延辉表示，长期来看，随着国内住房租赁市场的发展，随着房价的稳定，未来物业租金的回报率应该会逐步上升。

黄旭东向记者介绍到，今年8月21日，国土资源部、住房和城乡建设部对外发布的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，指出在13 个试点城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。黄旭东表示，由于这些地块楼面成本较一般住宅地块楼面成本大幅降低，建成长租公寓的收益率可以得到显著提升。

以上海首批推出的嘉定新城租赁地块为例，其成交楼面价仅5950元/平方米，而同区域的宅地成交楼面价可达3.03万元/平方米。这类租赁地块建成后，长租公寓的收益率可达8%～12%，完全可以覆盖未来的利息支出。

黄旭东认为，随着越来越多的城市推出“只租不售”的租赁住房性质用地，地产商开发租赁住房的成本将会逐渐下降，出租回报率有望稳步上升，市场参与的积极性也有望逐渐提高。

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