住房租赁类REITs爆发 业内关注租金能否覆盖利息(2)

马延辉认为，发展租赁住房资产证券化，可以增加租赁房地产市场的投资需求，加快住房租赁市场的发展，对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

除了新派公寓专项计划之外，近日，国内首单房企自持的租赁住房类REITs——“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”（下称“保利租赁住房REITs”）获上证所审议通过，这也是首单储架式发行的类REITs产品。

上证所总经理黄红元指出，保利租赁住房类REITs项目的推出，为资本市场服务租赁住房行业发展探索和积累了有益经验，为企业提供切实的融资渠道和投资退出路径。

东兴证券企业融资部总监助理黄旭东也表示，该项目为类REITs的储架式发行提供了可复制性和可推广性。所谓的储架发行制度，即一次核准、多次发行的再融资制度。

第一财经记者了解到，目前各类金融机构和房地产开发商已展开密切交流，探索类REITs为主的资产证券化融资手段。

在11 月4 日“第三届中国并购基金年会”上，洪磊还表示，中国基金业协会作为专业化、长期运作的机构投资者，基金可以持续推动实体经济价值创造，促进资本市场公允价格发现，为公共服务、养老金融、绿色发展提供多元化、多层次投资工具，如公共不动产REITs、养老型基金、绿色投资基金等。

值得关注的是，住房租赁的金融创新不仅体现在推出REITs 产品，在银企合作方面，也有多家银行先后与房企展开合作布局市场。

继中信银行与碧桂园签署300亿元长租住宅保障性基金战略合作协议后，11月3日，中国建设银行深圳分行也与招商、华润、万科等11家房地产企业签署住房租赁战略合作协议，并发布个人住房租赁贷款“按居贷”，对符合条件、有长租需求的个人发放，用于一次性支付租金等租房相关费用。“按居贷”主要基于借款人资信状况，贷款额度期限最长10年，额度最高为100万元。

现金流能否覆盖利息支出

与所有的资产证券化产品一样，投资者最为关注的，是发行人的租金收入究竟能否覆盖利息支出。

以新派公寓专项计划为例，1.3亿元的优先级产品获得了AAA评级，发行利率仅为5.3%。该产品不依赖于主体信用，凭借公寓资产的租金回报和物业增值预期获得了优先级和权益级投资者的认可。