住房租赁类REITs爆发 业内关注租金能否覆盖利息

国内首单长租公寓资产类REITs（房地产投资信托基金）“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”（下称“新派公寓专项计划”），11月3日在深交所正式发行，产品规模2.7亿元，期限5年，其中优先级产品规模1.3亿元，发行利率为5.3%。

深交所表示，新派公寓专项计划的推出是深交所积极服务供给侧结构性改革、推进住房租赁资产证券化的又一创新尝试。截至今年11 月3 日，深交所已发行的类REITs证券化产品数量为13只，总发行规模为298.4亿元。

中国基金业协会会长洪磊11月4日在“第三届中国并购基金年会”上表示，未来将提供多元化、多层次投资工具，如公共不动产REITs、养老型基金、绿色投资基金等。

政策东风频吹

近期，国务院及相关部委以及各地方均作出了一系列决策部署，贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，加快推进房地产租赁市场发展，促进房地产市场供给侧结构性改革，并建立购租并举住房制度。住房租赁市场迎来了前所未有的机遇期。

其中，去年6月发布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确提出，“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点”。

中诚信证券评估有限公司结构融资部副总经理马延辉对第一财经记者介绍称，REITs是一种通过发行股份或受益凭证汇集资金，由专业托管机构托管并委托专业投资机构进行房地产投资经营管理，将取得收益按持有份额比例分配于投资者的一种信托基金。

作为房地产行业长期投资的方式，REITs在美国市场应用极为广泛，也一直受到中国投资者瞩目，不过，受限于国内法律法规及政策，目前在市场上发行的产品均是部分符合国外成熟市场REITs标准的类REITs产品。而搭上政策“东风”，住房租赁类REITs等创新也很快得以推出。以新派公寓专项计划为例，该项目从正式立项到批准只用了不到20天的时间。

“大量只租不售的持有型物业流动性低，给房地产企业带来巨大的资金压力，而发展REITs，则是房企盘活存量租赁住房、拓展融资渠道的一种有效手段。”马延辉表示，以房企自持租赁住房作为基础资产的类REITs，可以把房企持有的流动性较低、投资规模大、投资回收期长的租赁住房，转换为流动性更高的证券资产，通过资产证券化为企业提供新的融资渠道和投资退出路径，也有助于房企通过资产真实出售实现轻资产运营。