房地产新时代：房屋租赁开启蓝海(5)

该REITs由中国保利集团公司（“保利集团”）控股公司保利房地产（集团）股份有限公司（“保利地产”，股票编号600048）联合中联前源不动产基金管理有限公司（“中联基金”）共同实施。总规模50亿元，以保利地产自持租赁住房作为底层物业资产，采取储架、分期发行机制，优先级、次级占比为9∶1，优先级证券评级AAA，次级证券不评级。

保利成功发行首单REITs产品，显示出租赁型住房配套性融资的长效机制已然破冰，具有极为强烈的政策导向，有助于鼓励企业参与发展租赁型住房，多渠道提供房源。同时，此举也验证了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的可行性，也开创了租赁住房资产证券化新篇章，对于加快推进租赁住房市场建设具有非常积极的示范效应。

在此之前，融资一直是企业在从事长租公寓和其他持有型物业投资时所面临的难题。由于持有型物业回报周期长，对企业融资和资金成本提出极高的考验。据测算，集中式长租公寓的租期一般为10～15年，通常的回本周期是5～6年，如果运营得好，3～4年就可以开始盈利了。即便如此，这与房地产传统开发业务“赚快钱”相比，资金使用的效率仍然十分低下。

此前，万科竞拍了多宗100%自持性地块，市场便对该类地块的融资和运营提出拷问。对此朱旭在投资者会议中作出解释，尽管目前存量物业的毛利率和现金回流速度均不如销售型的高周转模式，但万科在北京、佛山等城市适当拿一些全自持物业，是为未来转型经营性物业做好铺垫。未来，万科将通过基金等方式介入持有型物业的经营，并以此解决现金流的问题。

保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示，本项目是保利集团在住房租赁领域践行央企责任的首单试水，“REITs”将成为保利集团构建“一主两翼”业务布局的战略性资本工具，积极开拓住房租赁市场的金融创新。

租赁型住房REITs的成功首发，让保利有条件改变原有商业模式，可以以存量物业为基础，充分发挥社区服务的物业运营、管理能力，构建租赁住房业务的利润模式，积极利用REITs实施战略转型，打造“开发建设-投资孵化-持有运营-成熟REITs退出”的完整、闭合业务链条。