长租公寓入红海：“盈利是明天的问题”(3)

越秀地产董事长张招兴告诉第一财经，随着租售并举模式的推行，行业逻辑改变在即。

合屋创始人、CEO罗凤鸣认为，不论是从政策、开发商纷纷布局，还是行业资本并购的探索等角度而言，今年都是中国住房供应市场供给侧改革最具代表性、转折性的一年。

问题是，当改变发生时，谁能决定行业的进程，谁能为行业探索出一条可行的盈利路径?

长租公寓运营方一开始进入这个行业就是打着情怀的旗号：给都市里漂泊的年轻人一个家。但无论再加多少情怀，成本与盈利，始终是商业世界里逃避不过的关键问题。

因为开发商等新运营方的加入，长租公寓行业获取房源的成本大大提升。世联行早在今年年初已表明，深圳、上海等城市获得房源的成本太高了，即使年轻人多、市场大，也不会重点布局，相反武汉等二线城市的盈利水平就好看很多，是世联行重点布局的城市。

世联行最新的数据显示，2017年上半年，公司资产服务业务毛利为亏损3336.64万元，同比下降211.91%，主要是因为报告期公司积极拓展公寓管理业务，支付给出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用增加所致。

今年上半年，世联行公寓管理业务收入同比增长494.78%至6767.28万元，但成本也同比增加了11276.57万元。

世联行董事、总经理朱敏表示，目前，红璞公寓尚未形成完整的盈利周期，但现阶段公寓业务暂时的亏损在公司可控制的范围内，同时其他盈利业务会对出现阶段性亏损的红璞公寓业务进行补充。

万科的半年度报告也显示，由于长租业务的发展，公司的长期摊销费用大幅增加近32%至12.67亿元。

龙湖索性放弃了在3年内盈利的想法，把冠寓的动态投资回收期设定为五到六年。

以冠寓大芬店为例，张智聪告诉第一财经，“大芬店店址原是茂业城中独立的一栋，但获取成本不便透露。”目前，大芬店租金约为2850元/间，根据朝向、楼层的不同，有数百元的浮动。此外，租金需另缴服务费、水电费等。张智聪表示，目前没有明确的盈利目标。

龙湖冠寓的整体目标是到今年年底开业15000间，中期目标是突破5万间，并在2020年成为业内前三名，租金收益超过20亿。

整体而言，长租公寓的装修成本多数为1万~2万元/间的水平，而获取房源的租金成本也跟随市场行情波动，只有资金成本，每个运营方的水平不同，这将是长租公寓盈利水平的关键。