长租公寓入红海：“盈利是明天的问题”

房地产行业擅长创造纪录、刷新纪录，开发商把过往专注到销售规模的热情延伸到长租公寓上，酿成一个个长租公寓的保有规模。它们绝大多数从零开始，但又很快且勇气十足地喊出“十万间公寓”的目标口号。

万科、碧桂园、中海、龙湖、招商蛇口、佳兆业等主流开发商已先后加入长租公寓的新战场，在一二线城市做弄潮儿。而蓝海和红海只有一线之差。显然，留给开发商思考的时间已经不多了，2017年7月开始，接二连三的租赁政策出台，催促更多开发商上路。

但行业匆忙，仍需理智。决心于投奔怒海的开发商必须自我回答关于业务盈利的关键问题：习惯了高周转、赚快钱的运营模式，能否适应回报周期长、利润率低的长租公寓行业?企业能够承受多长的微利甚至亏损的过渡期?

抢占长租公寓高地

深圳大芬，因每年生产和销售的油画数量以百万计，有“中国油画第一村”之称。大芬地铁站C出口继续前行，路过新楼盘倚龙华庭，继续直行数百米，路过一个报刊亭，一个卖花姑娘，还有信和购物广场后，到达茂业城。

茂业城是1995年建的老小区，链家二手数据显示，目前茂业城的成交均价约为30465元/平方米，几乎是大芬均价最低的二手小区。而马路对面的星都豪庭，二手均价已达49567元/平方米，茂业城斜对面的桂芳园小区均价也已接近43000元/平方米。

龙湖长租公寓“冠寓”选址于此，在今年3月，以租赁方式签下茂业城小区内一栋1~8层的物业，改成480个单间公寓出租。第一财经了解到，冠寓大芬店将在9月15日正式开业。换言之，从项目签约到开业，龙湖在大芬店上付出的时间约为6个月，与行业平均水平相当。

天下武功，唯快不破，这个原理安放在长租公寓领域同样奏效。

关于长租公寓成本的计算，从运营方从原业主处拿下房源的那一刻开始。过往，业内对长租公寓成本的计算，主要关注其房源租金以及装修成本，但时间成本却往往被忽略。但实际上，缩短开业时间，相当于减少回报周期。