解码融创半年报：高增长的底气从何而来

融创中国(01918.HK，下称“融创”)于9月1日发布2017半年业绩，报告显示，该公司依然保持市场份额的高速增长。

截至2017年8月底，融创已完成了1613.5亿元合同销售，完成年初2100亿目标的76.8%。该公司在2017年中期业绩发布会上称，全年销售目标已由年初的2100亿元大幅提高43%至3000亿元，即在2016年的基础上再翻一番。

营收方面，该公司实现营业收入133.3亿，同比增长26%，权益收入241.92亿，同比增长58.9%，毛利26.16亿，增长了86%，溢利16.14亿，同比大涨1469.7%，该公司拥有人应占溢利13亿，同比大涨1683.4%。

对于市场表现极佳，并不断进行大手笔并购的融创而言，该公司真实杠杆水平保持在合理及可控状态。数据显示，截至6月30日，融创拥有可动用现金926亿，较上年末的698亿大幅增加;调整后的资产负债率56%，较上年末的59%微幅下降。

发布会现场 摄影/罗韬

财务状况稳健

在市场上进行的大量收购，使得融创资产规模快速增长。截至2017年6月30日，该公司总资产4239亿，较2016年12月31日的2932亿增长45%;有息负债1813亿，所有者权益343亿，该公司拥有人应占权益234亿，净有息负债889亿。

鉴于收购的资本性支出较大，融创净负债比率有所攀升，但债务结构依然处于安全稳健水平。数据显示，融创有息负债中，短期债务比重较小，2017年下半年到期比例仅为7%，2018年到期部分24%，其余均在2019年以后到期。对应公司上半年末926亿元的现金余额，融创年内的偿付压力并不大。

更为重要的是，许多并购项目在融创接盘之后可快速销售回笼资金。以融创2016年9月以138亿对价收购融科42个项目为例，收购当年即为融创贡献约百亿销售额。

对于净负债水平的短期上升，融创执行董事及行政总裁汪孟德在9月1日的业绩发布会上指出，净负债率不能完全代表现企业的现金流安全，还需要看销售回款额。公司截至6月末的现金余额达926亿，较上年末的698亿大幅增加，这保证了公司的财务安全。未来，公司的销售状况也将十分理想，下半年拥有约3800亿的可售货值，足以回笼大量现金。

融资能力大幅提升

另外值得提及的是，伴随着公司规模的扩张，融创紧抓市场时间窗口进行高质量资本运作，积极降低融资成本的同时，拓宽融资渠道，继续为公司的健康运营增加安全砝码。

7月24日，融创中国公告称，通过先旧后新方式配售2.2亿新股，配股价为18.33港元/股，获得股权融资40.3亿元港币(折合5.2亿美元)。此举大幅提升融创股东权益，进而降低净负债率超过30个百分点，极大的优化其资本结构。

之后的8月3日，公司继续宣布完成新一轮海外债债券发行，合计募集资金约合10亿美元。在此之前，融创并未大量使用海外债券这一融资方式，截至7月底，该公司仅有存续期的海外债券约4亿美元，其规模远低于同级别地产同行。随着融创在全国市场份额的提升，与之相匹配的海外债券的拓展空间预计将十分可观。

先后两次股权及债权融资，显示即将跻身行业第一军团的融创中国，其融资能力也将在同行中展现出较强的竞争力。

将暂缓新增项目及并购

除了财务状况，融创的经营状况也值得关注。今年上半年，该公司实现合同销售1118亿，较上年同期增长89%，该公司计划全年销售突破3000亿，较2016年翻倍增长。数据显示，下半年，融创拥有可售资源高达3879亿，即使按照50%的去化率，也能保证该公司超额完成年度目标。

“较高的可售货值预计可带来近2000亿的现金回流，这将有助于公司现金余额的继续增加。”融创管理层如此表示。

值得关注的是，下半年中国楼市整体不容乐观，不少公司均对后市持谨慎态度，在此背景下，融创能大幅上调年度目标至3000亿的底气在哪里?

对此，有分析表示，融创绝大多数项目来源于并购，这使得该公司的土地成本低于同行，以收购万达文旅项目为例，合计平均土地成本仅为1300元/平方米。不考虑7月收购的13个万达文旅城项目，今年上半年融创新增土储的平均土地成本也仅5130元/平米，同期的合约销售均价则高达18780元/平米。低土地成本加上高销售均价，让融创在市场上拥有较大的价格弹性，能根据市场变化灵活调整销售价格及节奏，从而赢得市场先机。

同时，十分重视现金流的融创董事局主席孙宏斌在较早前对外表示，随着公司达到理想规模后，将暂缓新增项目及并购。此举意味着，该公司大举提升销售回款的同时，减少资本性支出，公司资金状况将在现有基础上更趋稳健。

此外，得益于销售的快速增长，融创拥有已售未结转资源创下历史新高超过2000亿元，预计这些资源将在未来两年逐步释放，从而大幅提升公司利润总额及股东权益。

对房地产企业而言，静态的财务分析通常不能反映土地的增值因素。由于近年来土地持续升值，如果按市场公允价值进行评估，融创的资产远大于财报以成本法估值的结果，其真实净负债率并没有财报显示的那么高。事实上，高土储模式下，适当的负债经营，是成功房地产企业的公开秘密。

融创中国投资者关系部总经理兼联席公司秘书高曦在业绩发布会上表示：我们希望净负债率2018年降到90%以内，2019年降到70%以内。

汪孟德表示，公司降负债的目标，不是因为公司不安全，而是因为公司已经到了现在这个规模，未来会有大量的回款结转和利润释放。我们降负债不是靠还债，而是靠回款之后资产的增加来实现，因为公司拥有未结转资源超过2000亿，这将给未来两年带来大量的利润，从而增厚股东权益。预计将净负债率下降至70%左右并不难。

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