钟伟：中国房地产市场尚未出现整体泡沫(3)

综合上述多项数据，我们有理由相信，未来中国的城市化进程和房地产市场的发展时间及空间并不会像表面数据一样庞大。

总体而言，从2014年第一季度至今，中国的房地产行业一直处于剧烈波动之中。目前，中国一线城市的房价已与国际大都市房价水平持平，三四线城市的房价也并不便宜。所以，期待中国商品房价格再次出现整体性的明显上涨是不现实的，全国房价普涨的格局已经结束，随之而来的是整体房价上涨趋缓。一线城市重点区域及周边潜力城市群的房价还存在着上升空间，可能会略有上涨。在这一过程中，房租上涨可能会比房价上涨更为明显，甚至产生分化现象，但总体涨幅均不会达到过去十年间出现的剧烈程度。

房地产行业从未“绑架”中国金融体系

对于中国房地产市场是否已经造成中国金融体系中的巨大风险这一问题，我们应从多个角度出发，谨慎看待。目前为止，没有证据显示中国房地产行业已经构成金融体系中的系统性风险。我认为，中国房地产行业也并未将中国金融体系置于巨大系统性风险的压力之下。

第一个角度，是房地产行业为中国金融体系带来的已经形成或潜在形成的不良资产。从已经形成的不良资产来看，中国的房地产行业非常健康;从潜在形成的不良资产来看，即从未归还的按揭贷款余额与公积金贷款余额的总量对相应的抵押物价值来看，中国房地产市场的抵押物价值是未偿还余额的五倍。此外，中国居民房贷合约的平均年限为20至25年，实际归还期大约为7至10年。上述数据说明，我国房地产行业并未对金融体系造成巨大的金融风险。

第二个角度，是房地产开发企业及建筑企业的涉房贷款问题。我认为，这一问题正处于明显的好转状态，因为虽然2014年至今的房地产销售情况大起大落，但房地产行业的所获投资非常平稳。我个人预期，2016年、2017年的房地产行业销售金额将超过行业投资金额2万亿元左右，换言之，2016年至今的中国房地产行业已真正转型成为具有温和投资及优质正现金流的行业，这将在很大程度上化解金融体系中涉房贷款的风险。

第三个角度，是以土地房屋和在建房屋为主的房地产存货问题，这一问题是房地产行业的巨大挑战。目前，我国的房屋在建面积可能已超100亿平米，其中商品房在建面积大约为77亿平米，具体而言，商品住宅在建面积大约为47亿至48亿平米。按照目前的商品房销售节奏来看，现有的在建商品房需要进行大约3年的库存去化。所以，我们不能说将近50亿平米的商品住宅、77亿平米的商品房和百亿平米的总体待售面积会为中国金融体系带来巨大风险。