钟伟：中国房地产市场尚未出现整体泡沫(2)

我认为，我国商品房市值与GDP的比值刚刚超过200%，与国际平均水平持平，且抵押物价值大约为未偿还公积金与商业贷款余额的总量的五倍，所以中国房地产市场尚未出现整体泡沫。但结构性泡沫的出现是有可能的，其中，西北地区城市和其他地区四线城市的房地产泡沫较相对而言最为严重。

市场发展步入中后期 房价普涨格局已经结束

想要判断目前的中国房地产市场究竟处于发展周期中的哪一阶段，我们要综合考量城市化率、人口总量和人口结构、新增住宅需求中首次置业与改善型置业的比例等多项基础数据。

基于对以上基础数据的不同理解，我对中国房地产市场的发展阶段有着与其他同行不完全一致的解读。我认为，中国的房地产市场正处于发展周期中的中后期阶段。在今后的三四年时间中，中国房地产市场仍将取得一定增长，但将达到历史顶部。

首先，从户籍人口或常驻人口的角度来看，中国的城市化率距离75%的目标还有较为遥远的路程。但实际上，中国原来居住在农村和乡镇的大部分人口已经完成向城市的迁徙，换言之，我国大部分人口已经居住在城市或较大县镇，所以，我国近年来的城市化速度有所放慢。以前，我国的城市化率增长速度接近一年一个百分点，现在的城市化速度已无法达到以前的半数。

其次，我国的人口总量及人口结构数据也可说明，我国的城市化进程及房地产市场正处于中后期阶段。官方数据显示，目前的中国人口数量为13.8亿至13.9亿，但近年的人口年龄段分布数据表明，中国的实际人口数量可能在13亿左右，与官方数据存在着大约8000万人的出入。我认为，官方数据对现有人口数量过于高估，可能高估了3000万人至5000万人。相对较小的实际人口会在后续过程中放缓对房地产的需求，典型表现为：目前中国居民的户均拥有住宅数量已经很高，相当多城市中的居民户均住宅已经超过一套。

另外，新增住宅需求中首次置业与改善型置业的比例也可衡量我国房地产市场的发展阶段。近年来，我国的首次置业人群急速减少，购房主力人群为已经置有房改房或商品房的人群。改善型需求替代首次置业需求成为购房主力这一事实说明，中国的房地产行业已经进入了发展的中后期阶段。