樊纲：房地产问题最基本的是供求关系问题(4)

它为什么能减少投资需求呢?是因为这样的一种交税的办法，一次性的收这个税，因为公共品供给、环境、道路等等公共设施的提供，都是需要成本的，你要为这个公共成本付费。

当你现在想这个问题的时候，现在征这个税的时候，往往根据现在的重置成本征税。而未来这个GDP是要上涨的，土地的价格是要随着GDP不断增加的，其它各方面的成本也是会增加的。按照现在的标准收费，你就低估了未来这个公共品的价值，等于给购房者让了一大块利，让的这块利就足以使购房者买这个房子等着未来升值，而不去做任何租赁的事情，这是一个重要的问题。

另外一点，房产税是跟着房价走的，有的国家是跟着租金走的，无论如何，房价涨了，租金涨了，当市场的需求高的时候，你要付出的税也就跟着涨了，这时候人们就会调整自己的需求，有的国家房地产税一出泡沫，他要交的房产税比自己的工资都多了，他一定要卖大房子，换小房子，增加市场供应，这是一个内在的稳定器。这一块就不多说了。

说一些具体的问题，一个是怎么实施房产税，这一块讨论了很多年，我把我的观点再说一下，我的建议是，借鉴中国改革的宝贵经验。

中国的宝贵经验是什么?新人新办法、老人老办法，双轨过渡，有一个过渡期，增量改革，这都是中国改革成功的经验。

新房新办法，20年过渡，老房子钱已经交过一轮了，他交的那个税有20年的时间折现大概都折现没了，20年之后再征那个房产税，对那些老房子是合理的。

现在大家说的这些利益问题，什么灰色楼房的问题，什么送礼的问题，20年内你爱怎么解决就怎么解决，20年的时间慢慢解决，别让这个问题拖了房地产的后腿，别让历史包袱拖现在的后腿，过去的泡沫已经发生了，重要的是未来发生不发生泡沫，重要的是未来的房价，你不要管过去那些事情。

然后适当的有些减免，这个我跟过去的想法可能不太一样，以前我主张是根据人头减免，现在我主张根据房子的价值减免，你在控制每家只有一套房子减免的情况下，低价的房子减免比较合理，使低收入阶层的住房成本稍微低一点。

这样两大既得利益人群的权益得到了保护，第一是旧房子，第二是低价的房子适当减免。

然后借鉴国际的经验，不同的地方有不同的做法，包括我们的房产税究竟有多高，定在什么位置上，经常有人说房产税没什么用，我们试行了两个城市也没什么效果，你试那个豪宅0.1%、0.2%的税，它当然没有效果，天下没有不起作用的价格，只有不够高的价格。