樊纲：房地产问题最基本的是供求关系问题(3)

我记得前几年有些经济学家论证中国以后就是低中增长了，不要再想什么7%、8%以上的高增长，其中一个重要原因就是需求没有了，以前有住房需求，现在住房自有率已经这么高了，已经盖了那么多房子，怎么还会有需求?

你要看看中国的各种区域的人群的住房自有率确实很高，农村可能是最高的，达到了80%，小城镇80%，中等城市80%，大城市也有80%，这么一看确实好像住房需求没了。但是我们正处在城市化进程当中，我们正处在经济发展、收入增长的过程当中。

不光是城里的人收入提高了要改善居住，大家现在可能更多的是讲这个问题，这是改善性需求，这也不是刚性需求，刚性需求是指我家有了一个孩子，或者两个孩子，两口变四口了，我的房子要大一点，这是刚性需求。我说的是一个城市化进程当中的合理需求，就是迁移带来的需求。

农民要进城，在小城市买个房子，小城市的人要到中等城市，在地级市买个房子，地级市的人要到省会买个房子，省会的人到北上广深买房子。

这里再强调一下城市化的问题。从过去30多年城市化进程当中的人口迁移，主要进了大城市，这就是城市化带来的住房需求，它一样是合理需求。

大城市人的收入在提高，他要再换房子，他要改善居住条件。你说大家有没有房住?都有房住，所以这个不叫刚性需求，房价高他就不买了，他就不到那儿去了，这是他的合理住房需求。

投资需求也是合理的，投资需求在一定意义上也是合理的，只不过我们纯粹为了未来的房价飙升，跟住完全没有关系，他也不是为了租，那你可以说是不符合合理需求这个范畴。

但是我们想想这个市场，在城市化进程当中，在人口迁移过程当中，在人们进大城市的这个过程当中会产生大量的需求。在这个意义上，我觉得房地产市场的发展还远远没有结束。

这里面的问题在于怎么形成一些长效机制，使得这些需求更多的是属于这种合理性需求，也就是住的需求，而不纯粹是炒的需求，那些人买了房于租也是住，不是自己住，他是为了别人住，也是合理的，他完全不住，放在那里等着升值的，从房地产的角度来讲确实是缺乏合理性。

房地产税之所以是一个长效机制，它同时是一个内在稳定器，其实是两个原因，大家说得比较多的是把未来要交的税逐步交，而不是在地价当中一次性交出去，这是收入流的改变。