樊纲：房地产问题最基本的是供求关系问题(2)

讲到长效机制，就要把供给侧、需求侧的这些问题系统地点一点。

我先讲供给侧。供给侧、需求侧这个词大家都比较熟悉了，以前供给侧、需求侧都是学术界的词，我们只在内部用一用，一般不太敢用，现在中央文件把它写出来了，大家都比较熟悉了，这对我们分析问题也是一个便利。

供给侧的长效问题首先就是城镇化战略问题，是发展小城镇还是发展大城市的问题。

土地是有限的，关键是怎么分配，用到什么地方，是遵循城市化的人的行为规律、人的迁移的基本规律，在这个城市化的初期阶段主要发展大城市和大城市周边的这些小城市，搞城市群、城市带，还是违背这个规律去人为地发展小城市?这是我们现在在中国稀缺土地的条件下，土地分配的一个大问题，这是供给侧的基本的问题。

最近有点起色，尽管还在说城镇化，尽管还在说要发展小城市，但是毕竟最近出了个雄安，给了一块大地，住建部已经开始说要减少给那些人口流出的小城市供地，要增加大城市的土地供给，这是一个重要的供给侧的问题。

还有土地制度的问题，包含农村的宅基地怎么办，农民进城的过程当中土地流转的问题，这个涉及的问题很多，可以单独讨论。

为什么我们有的城市地价不高，例如重庆，它又在山区，人又那么多，它的地价并不高，原因就是房价一往上走政府就供地。老有人说经济学解释不了房地产的问题，其实就是最基本的供求关系问题。

还有容积率的问题，在这个论坛上我也讲了很多年，我们是土地稀缺程度世界上最高的国家之一，我们把容积率搞那么低，城市是好看了，但是住房稀缺了。

然后就是租赁市场的问题，这次对租赁市场的发展有了新的契机，确实中国需要发展这一块，我们也特别欠缺这一块，中国的住房自有率是世界最高的，租住率几乎是世界最低的，这是很不正常的一个情况。

这里涉及的真正的是法律问题，是法律的保障问题，保障租者的权利，保障租客的权利。其它国家都有很多法律保障。

加上我们的居住问题，我们是个人租赁为主，还是企业租赁为主，怎么能够形成一种良好的市场机制，这里面有很多问题确实值得讨论。总之一大串的问题是供给侧的问题。

最后讲讲需求侧。需求侧首先要讲一个问题，我们有大量的合理需求，今天早餐会的时候我们的房地产商在讨论是不是还有10年、20年，房地产还有没有发展前途。