盛松成：发展公共租赁住房是房地产调控的重要举措(2)

(三)公共租赁住房未能充分发挥稳定房地产市场的作用

公共租赁住房发展较好的城市，房地产市场一般也较平稳。重庆市“十二五”期间推出的公共租赁住房能覆盖新增常住人口的59.18%，同期重庆商品房价格仅上涨2.77%。而天津“十二五”期间公共租赁住房仅覆盖新增常住人口的19.53%，同期商品房价格涨幅达到了23.56%。

(四)资金来源是公共租赁住房发展的主要难点

一是财政对公共租赁住房的支持力度呈下降趋势。全国公共财政支出中，对公共租赁住房(公共租赁和廉租房加总)的支出从2011年的1485亿元，逐年下降到2015年的759亿元。二是民间资本参与较少，仍以政府投资为主。数据显示，截至2013年，1349万套新建的租赁性保障房中，政府投资1058万套，占78.7%;国企投资88万套，占6.5%;事业单位投资20万套，占1.5%;民间投资179万套，占13.3%。

三、国外公共租赁住房经验借鉴

(一)建立公共租赁保障住房法律体系

纵观世界上公共租赁住房或者其他形式的保障性住房做得比较好的国家，都以完善的法律为基础。如德国法律明确了联邦政府和地方政府在保障房建设中的职责分工，同时还制定了金融、税收等政策法规。每项保障住房政策的出台都有相应的配套法律法规，这些都促成德国成为世界保障住房做得最好的国家之一。

(二)侧重供给，提高覆盖率，制定保障住房长期建设计划

据相关统计，新加坡超过80%的人口住在政府建的组屋(类似于中国的经济适用房)里面;德国二战后建设的公共租赁住房能够覆盖全国人口的37%。制定长期公共租赁保障住房计划，以充足的供给为基础，形成一定的社会覆盖率，才能真正实现保障住房的效果。

(三)通过政策扶持、金融市场创新，鼓励租赁市场的发展

公共租赁住房发展较好的国家一般都有政策的扶持，如德国政府向开发商提供无息或者低息贷款，鼓励其参与公共租赁住房建设。对于低收入家庭则给予租房补贴。有些国家的租房补贴还辅之以相应的金融创新，如美国对低收入家庭租金补贴前后用过四种方式：砖头补贴、房东补贴、住房券和现金补贴。住房券可用来支付市场租金超过中低收入家庭收入30%的租金。住房券补贴能够将中低收入人群分散到城市其他社区中，同时也减少了政府的实际投入。