透视“一带一路”战略机遇下的东南亚房地产市场
为什么出海东南亚？
1.东南亚互联网发展前景巨大
据《G20国家互联网发展研究报告》的资料，中国大陆面临人口红利渐失的客观局面，网络用户增速出现瓶颈。
但东南亚国家在移动互联网领域的发展潜力已经开始显现。今年5月 Google和新加坡淡马锡控股联合研究发现，预计到2020年东南亚网络用户数量可从2.6亿增长到4.8亿，该地区最大的经济体印尼的网络用户数量预计增长最快。东南亚在未来10年的互联网经济将增长5倍至2000亿美元。主要是从在线购物到游戏、广告这三个方面。
随着消费者日益习惯于智能型手机上上网及购物，该地区的电子商务规模在2025年可达到880亿美元，比现在增长15倍。
2.东南亚的“地缘”优势
中国与东南亚诸国一衣带水，地理位置上看很接近，中国与东南亚经济关系密切，中国厂商出海东南亚，因为这样的“地缘”，有三大优势。其一，东南亚各国，或多或少都会给予在本国投资的中国公司一定的优惠政策，例如免税期和税收优惠等；其二、东南亚各国的用工成本也相对便宜；其三东南亚各国与中国地理和生活习惯上的接近、消费水平相对也较低，这降低了外派员工的成本。
这三点大大降低了中国公司出海东南亚的成本。这也让中国公司出海的增添了更多可能性，以往中国公司都以工具型产品出海为主，现在转变成为了内容型产品出海，很多需要深度本地化运营的app，比如社交类和购物类等，因为优厚的“地缘”优势，使得中国公司可以以较低的成本在东南亚各国发展。
亚洲房地产市场本年度第一季度有很大改善
据了解，亚洲五大经济体（印度尼西亚，马来西亚，菲律宾，泰国，越南）房地产市场调研表明，在经历了2016年的市场疲软后，亚洲房地产市场在本年度第一季度有所改善。凤凰房产海外小编整理资料，让具体数据说话：
一、泰国新法律将赋予外国人别墅土地50年租赁产权
泰国经济第一季度较前一季度增长1.3%。是近四年增长速度最快的一季，该地区住宅建设在此期间增长2.2%。
泰国财政部现在正修订泰国房地产权相关法律，在新的泰国地产法中将允许非泰籍外国人通过50年长期租赁的方式，合法持有别墅房屋、土地地块产权，租期预计将延长达50年。
目前，外国人无法在泰国直接购买土地并拥有土地产权，只能通过注册泰国公司途径实现土地产权。外国人购买永久产权公寓楼盘项目时也只能最多拥有的49%的外籍配额。目前法律允许通过租赁方式，可以获得30年的土地租赁权，并可在此基础上选择续约30年。
如果泰国颁布并实施此项房地产新法律，允许比目前更长的地产租赁权，最高出售租赁权可达50年，以此给予泰国别墅及土地买家等同50年产权。每次土地租期提升至50年将会使外国房地产投资者有更强的信心，对泰国房地产市场也是很大的利好。尤其对购买具有超高性价比泰国别墅感兴趣的客户来说也是福音。
二、马来西亚房地产市场投资增速最快
马来西亚的房地产购买指数从29.3上升到了33.5，是本次调研的五大经济体中季度增长最大的。马拉西亚人民住房计划促进了民众可负担房产需求。
自2006年马来西亚政府提出推行经济发展计划，打造5个经济特区，伊斯干达经济特区便一度驶入了发展的快车道。新加坡受限国土面积狭小，经济发展效应外溢，依靠临近新加坡的地理位置优势，新山打造深圳之于香港的概念，吸引全球投资。
据商务部网站资料显示，到2016年11月，伊斯干达吸引承诺投资额累计达2210亿马币，高于今年原定目标2150亿马币，40%来自外国投资，中资独占鳌头，累计投资高达237.8亿马币。
在特区10周年庆典上，马来西亚首相纳吉表示，伊斯干达经济特区得到了国内外投资的支撑，经济效应显著，创造了70万个就业机会。
近10年，随着大量的外国企业进入马来西亚市场，带动了柔佛州以及整个马来西亚的经济发展。产业结构也随之发生变化，早前以中小企业为主的新山，现在已成为综合性产业基地，还带来了最新科技。
新山的10年也是一部房地产成长史，随着教育城、医疗城成功吸引大量的世界知名学府和医疗机构进驻，乐高乐园、松木影城也投入运作，新山房地产有了产业支撑。随后，包括绿地、富力、碧桂园在内的中国发展商进入新山，新山房价自此进入了上涨通道。
对于新山的未来，其实政府的支持至关重要，同时需要引入更多的项目和产业。在纳吉布总理的规划中，未来将伊斯干达打造为全球商业服务中心，并将持续提供税收优惠政策。马来西亚房地产和房地产开发商协会柔佛分会的会长KohMoo Hing早前指出，新山和马来西亚伊斯干达区这些热点地区和战略地区的强劲需求，带动了房价的上涨。
近些年，新山的房价紧随经济和国家大趋势，5年年前柔佛州一套小房子的价格大约需要20万马币左右，但是现在价格上涨到50-60万马币之间，上涨幅度已超150%。
新山楼市前景无限大。新山的房价涨幅可以达到5年翻番，处于快速上涨通道的新山房价却处于价格低位，目前均价不到新加坡的三分之一。价格低、前景看好、租金回报率高于国内，新山房产成为众多投资者眼中的“香馍馍”。
三、印尼对外国人放开房产市场
印度尼西亚第一季度房产购买信心指数从去年第四季度的43.8增长至45.9。
印尼已于2015年年底签署一项条例（regulation），授予外国人可以购买带有土地房屋（a landed house）的权利，即先拥有30年产权，以后可再延长50年。按照新的规定，符合购房条件的外
2015年，为刺激房地产市场，印度尼西亚计划放宽限制，允许外国人在当地置产。不久前，印尼已放松对外国人拥有印尼公寓产权的限制，允许外国人购买价值超过72万美元的高级公寓单元。
国人，必须在印尼生活、工作或者投资，而且能够给印尼带来好处（provide benefit to the country）。印尼当地媒体认为，印尼允许外国人拥有房产长达80年产权，对外国人表现出了一种十分友善的姿态。
四、菲律宾房地产投资回报率亚洲第一
菲律宾第一季度房地产购买指数从前一季度的61.5增长到了65.5。房产价格增长速度的放缓促进了房产需求。2016年第四季度菲律宾中央银行房产指数较上一季度上升0.3%。
据房地产研究网站Global Property Guide 2016的报告显示，菲律宾在亚洲租金收益率排名第一。租金收益率高达7.51%，首都马尼拉的租金收益率更是高达8.98%。这是一个什么概念呢？中国的一线城市北京，上海，深圳的租金收益率都在2%以下。举例来说，同样投资100万人民币买房子。在北京，你一年可以收益不到2万元，在马尼拉，你可以收益9万元。
跟随一带一路投资菲律宾房产正当时！菲律宾的房地产起始于2005年，房地产行业已经成为菲律宾发展最快的行业之一，得益于菲律宾经济的稳步增长，对住宅需求的不断增长。目前菲律宾的房产增值稳定，每年可以增10%左右，吸引了英美加新加坡等大国争相投资。菲律宾房产价格低廉，回报理想，而且有健全的保障制度，所以外地买家投资当地房地产相当普遍。
五、越南正式开放房产市场予外国人
越南房地产购买指数从前一季度的52.7增长到了53.3。越南房地产公司Vingroup计划于本年度在河内和胡志明市周边建成30万可负担公寓，吸引中产阶级前来购买。
越南作为东南亚迅速崛起的经济体，每年正以6—7%的经济增长速度在发展前进。年轻的劳动人口，低廉的工资，优惠的贸易政策，使其成为外商投入的热土。就今年首个季度，进入越南的直接外商投资就达109.5亿美元，同比增长40.5%。据亚洲开发银行数据，近年越南基础设施投资平均占国内生产总值的5.7%，这是东南亚的最高水平。
越南总理阮春福希望亚投行能为越南提供低息无政府担保贷款，使越南获得基础设施发展资金。亚投行行长回应愿提供具有优惠条件的贷款以助其经济发展。
2017年3月，英国独立调查机构莱坊（KnightFrank）发布《2017年度财富报告》，亚洲国家增长惊人，其中越南、印度、中国进入前3名。
引用世界银行的说法称，越南经济在过去二十五年中的转变是“卓越的”——经济和政治改革转化为实际的高收入。
越南改革开放20多年，经济发展显著，人民生活水平提升，而现在越南人均GDP2000多美元，相当于中国2006年的人均水平。
2015年当地政府允许住宅项目其中30%可以出售予外国人，有限额的推出给外国人购买以回应经济开放的需求。
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