李迅雷：周期崛起乏力 中国经济步入存量主导时代(3)

房地产市场也渐入存量时代

随着房地产市场的火热，二手房的交易在整体楼市中所占的比例不断上升，以最为火爆的一线市场为例，2016年北京二手房的成交额甚至占到整个房地产交易市场的接近90%。

北京二手房交易规模占楼市交易额的近90%

数据来源：WIND，中泰证券研究所盛旭供图

众所周知，土地财政对于中国经济的增长起到了决定性的作用，房地产不仅是货币现象，也是一种财政现象。在全国政府财政收入中，房地产相关的土地出让收入及各种税收占比一度接近50%，2016年也在30%以上（由于营改增因素，该比例存在低估）。房地产对财政收入构成了重要支撑。但与此同时，我们看到财政收入中与房地产相关的部分主要涉及到商品房，二手房交易创造的税收贡献比例很低，例如2016年房产税在整体财政收入中占比仅为1.3-1.4%。因此，在二手房交易占据绝大比例的一线城市，楼市过热对财政收入并无帮助。这也成为政府采用棚改货币化、公积金异地购房、部分过热城市限购限售等政策的原因，将一二线城市的房地产需求外推到财政压力更为巨大的三四线城市的主要原因。当然，政策效果如何，则需另当别论。

与二手房交易相关的税收对财政贡献很低

数据来源：CEIC，中泰证券研究所盛旭供图

总体来看，我国经济已经从增量需求主导时代进入了存量需求主导时代，尽管需求总量仍很庞大，但对经济的拉动力却已显著降低。当前的经济特征主要体现在存量需求的改善上，在此背景下，期望新一轮周期展开有点勉为其难。