多空之辩：中国楼市有没有到“历史大顶”？(3)

从上图可以看出，房价涨速和利率走势有较强相关性，具体来看：

①2007年初央行开启加息周期，但是房价却不跌反涨，直到加息至4%房价涨速才开始放缓。这一年比较特殊，因为当时中国经济正处于超高速增长时代，当年GDP同比增速高达14.2%，M2增速也保持在17%~18%之间。这一轮疯狂的加息如果从2005年开始算起，持续大概2年左右。

②2008年年底，受亚洲经济危机影响，央行开始启动宽松的降息周期，配合四万亿刺激政策，中国房价终于在2010年达到新高。此轮宽松在2010年底结束，同样持续2年左右。

③2010年底，央行再次开启加息周期，房价增速再次走低。本轮加息主要是为了对冲持续上涨的通胀压力，2010年11月CPI同比高达5.1%，此后一路走高，到2011年7月达到了6.45%，央行在此期间加息5次，终于在2012年7月把CPI压制在2%以下。这轮加息周期大概持续了一年半。

④2012年6月左右，CPI已经显著回落，央行再次降息两次，但利率在历史看来仍属高位，这期间房价一度走高后再次回落，因为央行不肯再降息了。这轮利率调整一直持续到2014年底，大概2年半左右。

⑤2014年11月，央行再次开启了一轮波澜壮阔的降息周期，低迷的房价再次应声而起，连续创历史新高。如果以今年2月初央行上调逆回购利率为界，此轮宽松大概也是2年多左右的时间。

稍微总结一下规律，中国货币政策的周期大概是2年左右，且房价的涨速和利率具有强相关性。如果按照历史经验，本轮货币政策转向的周期也是2年的话，那么2年后房价或许真的会迎来一个低点，至少是一个涨速的低点。当然，那时候可能也是房贷利率的高点，买房的人估计一开始还款压力比较大。

当然，我们绝不能孤立看待中国的货币政策，也要考虑到美联储本轮加息缩表的影响。不过6月美联储加息之后中国央行并未跟随上调货币政策工具利率，这说明目前中国央行货币政策的主动权显然较强。在中国加强外汇管制的前提下，美联储货币政策的外溢性料不会对中国货币政策造成太大的影响，中国央行也不愿意让美联储绑架自己的货币政策。

总而言之，现阶段（至少2年内）可能真的不适合投资房地产了，但基于对中国经济基本面的长期看好，我们认为本轮调控后，房价可能不会跌太多。当然影响房价的因素还有很多，本文仅是从部分角度试图论证，2019年是房价的低点只是一个模糊的猜想，但是如果这些猜想在未来逐步得到验证，那么不妨在下一轮降息周期开启后再多观望一段时间。

（本文不作为投资依据。）

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惠杨

研究员

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杜豪