价格战隐现 深圳长租公寓入红海(3)

深圳市内多名长租公寓运营人士对第一财经表示了担忧，一旦厂房改公寓的整治行动从宝安延伸到其他区，行业将遭受重创。一名在深圳拥有长租公寓房源将近千套的运营商表示，“现在不敢盲目扩张，有部分原因是出于政策风险的考虑。”

而另一部分原因是出于对回报周期和空置率的担忧。

在全国范围内，据世联行以纯租金差计收入的情况所进行的测算，运营一间公寓的税前利润率在其运营第一年预计会亏损30%～40%，第二年可基本实现盈亏平衡，第三年开始逐步盈利，而单个十年以上公寓项目的平均税前利润可以接近15%。

广州泊寓总经理张成皓告诉第一财经，“目前计算回正的时间较长，一般项目在6到7年左右。”罗立华表示，在深圳，3.5年至4年的回报周期较为理想。

但理想的回报周期不易实现，因为深圳长租公寓的空置率正在上升。罗立华说，“我见到的最高空置率的公寓大概为53%。”

如果空置率持续升高，出租率无法改善，公寓将难以实现盈利。“运营商一般以租赁方式获取房源，跟房东签约5年(行业内多数是5～10年)，合约期内，即使亏本了公寓还是得继续，但运营方不会再投入资金维护，这样会导致设施坏了但运营商不维修损害租客居住环境的事情出现，之后出租率会再下降，陷入恶性循环。”

在此期间，终止亏损的方法是被第三方收购。

世联行董事长陈劲松认为，现在是长租公寓的碎片整合期。目前最大规模的公寓也无法做到全国性，而是有选择地分布在几个城市。而行业整合的速度将取决于大大小小二房东们的疯狂程度。

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