苏州人工岛荒废10年成“鬼城” 周边房价超2万元

（原标题：苏州人工岛荒废10年成“鬼城”，周边房价超2万，为何岛上无人烟？）

2017年5月24日，江苏苏州，航拍活力岛。活力岛由中央万人广场和东、西两个小岛组成，总计超过400亩的岛上，建满了各式风情的特色建筑。

活力岛建筑群曾被当作相城CBD核心，商业、教育、交通规划都是以苏州园区为模板，周边环境优美，交通发达，离苏州最繁华的市中心只有5公里距离。

但如今，在周边楼盘均价超过2万的现状下，岛上却一片荒芜、房屋空置、罕有人至，被人称作“鬼城”。

2006年，相城活力岛规划浮出水面 ，区政府在2007年左右开始大举建设活力岛。

人工岛由三部分组成：中央万人广场占地180余亩、东方风情岛占地123亩、西方风情岛占地119亩。三岛合璧，被规划为相城区中心商贸城、“苏州城北CBD”，素有苏州第二个园区之称。

东方风情岛是活力岛的核心之一，建筑面积达2万余平方米，单体建筑就多达51个。该岛招商对象为中式餐饮，特色茶馆，KTV等具有中国特色的元素为主的休闲文化中心。

建成之初，曾有巴贝拉意大利餐厅、法国罗西诺尔·特拉配红酒会所等一大批高端品牌签约入驻。

可事实上，自启动建设以来，活力岛就未能成功投入使用。

十年过去了，本是交成绩单的时候，岛上那些原本用作商铺招租，规划为繁华商圈的400多亩土地、3.5万平米的建筑面积却被大量闲置浪费。

我们不禁要问：活力岛当初被当作相城CBD核心，商业、教育、交通规划直指园区，环境很漂亮，地段好、离市区近、交通又发达，怎么会沦落到这般田地？

追根溯源，该岛最早被定位为商贸城，商业地块占很大比例，可是后来住宅项目却占了楼盘一大半，这说明最早的定位并未按计划实现或者说实现不了。

为什么？

2007年，香港恒基兆业地产集团一举挺进活力岛中心商贸城区域，三次出手拿下了共计665.18亩的商业地块。然而“轰轰烈烈”拍下土地后，恒基却陡然“低调”得没有了动静。

到2014年，周边越来越多的住宅楼交房入住，处于商贸城核心区域的恒基地块上，除了开发出一小块住宅项目来，其他地方却杂草丛生、一片荒芜。

根据政府部门回应和公开资料分析，主要原因有三。

其一，“毛地”出让的历史遗留问题影响了交地速度。不像现在是“净地”拍卖，早些年“毛地”拍卖情况较多，拆迁等不稳定因素很多，导致土地难以出让。拆迁让交地时间推后甚至被搁置，间接导致动工推迟。

其二，开发商“变相囤地”。之前地价上涨较快，即使开发商知道政府拿毛地需要时间，也不会着急要地。

并且，港资开发商向来有捂地传统，与大陆开发展快速建设、快速周转不同，他们的特征是慢、不着急。作为活力岛主要开发商的恒基兆业有此嫌疑。

但事实上，开发商推迟进度时，建房成本也提高了。同时，资金也长时间被占用了，这里面到底对开发商是利还是弊，其实很难理清。

其三，和当初的调研、规划不充分不无关系。

资料显示，不算活力岛，苏州有五大CBD——湖西CBD、湖东CBD、狮山路商贸区、太湖新城 、高铁新城。

位于湖西CBD核心的苏州中心

湖东CBD、湖西CBD和狮山路商贸区分别位于活力岛东西两侧，高铁新城与活力岛同属北边的相城，太湖新城则在南边。

这么大体量的商业布局，即使在房地产业十分景气的近两年，也是很难消化的。更何况相城区产业发展滞后于其他城市，当地缺乏经济产出能力、商业氛围不足，无法吸引资金投入、也不能吸纳产业人群导入。

这些信息，开发商最清楚不过，间接导致之后的恒基地产退地风波，大量商业地块被迫变更土地用途，成为普通住宅用地。

这点从地标建筑的建设就可以看出来。苏州市相城区元和街道工委委员、招商中心副主任府国华曾表示，由于恒基对相城没有信心，最终的地标建筑规划大大“缩水”，“相之门”由最初的63层高度变为20层，其中仅有两层并联式商业形态。

此外，由于项目体量庞大，规划商业业态的组合较为复杂，恒基和政府方面有些观念一直在磨合中，规划方案多次调整深化。

对于交通的规划，也广为诟病。人民路北延至活力岛时分为两路，规划隧道连接东方风情岛与西方风情岛两岛，有人说这种设计“注定割裂的完整的路网体系”。

由于这些原因，活力岛开发建设速度十分缓慢，配套设施也跟不上，岛内区域至今没有一所学校，核心区没有商铺，其它生活设施也是少之又少。

而配套设施的缺乏又较易导致购房者投资信心不足，下图是去年6月的活力岛楼盘情况，可见活力岛板块内在售的楼盘还不少，分布相对集中，但不少老盘已经坚持好几年了，存量房源也即将见底。

去年6月的活力岛楼盘情况

随着房地产业的高企，越来越多开发商的进驻也使得竞争日益激烈化，市场逐渐趋于饱和。在成交量方面，活力岛项目能够排在前列的并不多，这一点足以可以反映其市场行情。

即使买了房，当地缺乏经济产出能力，再加上配套不完善，大多也用于投资，不会真正居住，“鬼城”便是这样形成的。

有业内人士认为，目前仅仅依靠房地产业的“孤军深入”，活力岛的活力也只是表象的。

房地产资深研究专家盛承懋对此持不同看法：“区域的成熟到最后被消费者认可需要一定的运转期。对购房者来说，买房最先会考虑已经比较成熟的版块，如果活力岛能够进一步的提升，消费者会逐渐把目光转向它。”

政府立志要把活力岛打造成为继观前、石路之后的城北第三个大城市商圈，这样的目标也给活力岛版块的商业配套提供了保障。

据苏州市规划局今年初公示的信息，在活力岛北，金砖路东、安元路南交会处，将建造一座建筑面积约2万平方米的元联邻里广场。

公示的元联邻里广场位置示意

它的开建，在方便周边区民的同时，为活力岛配套再添砝码。

可是，至少目前来看，苏州活力岛并未拥有10年前规划中预期的活力，还未实现发展目标，我们希望它在未来能够大放异彩的同时，也需要认真思考下我国的“鬼城”问题。

大规模兴建新城、新区、城市副中心等，势必会导致地方城市建设贪大求快，市政配套、居民生活配套等诸多方面可能滞后于城市建设与发展的速度，产业的发展速度也没有办法支撑这么大体量的“造城运动”。

这个过程中不仅造成了巨大资源浪费，更潜藏着系统性风险，比如开发商大规模的“圈地运动”、“空城鬼城”现象等等。

这些“鬼城”都分布在哪里？它们的房屋库存量有多少？

2014年中共中央、国务院提出，到2020年，要将中国的常住人口城镇化率提高到60%左右，并实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。

这一亿左右的城镇新居民，兴许是解决中国“鬼城”问题的一个路径所在。

不过也正如“Ghost Cities of China”（《中国鬼城》）一书的作者Wade Shepard所说，“虽然中国有上千万的空置住宅，这并不代表它们没有经济效益，并不代表它们是不被需要的，也绝对不代表它们只会闲置在这些没有人的土地上待人来取。”