信托融资遭“紧箍咒”？监管力度或低于预期(2)

“明股实债”存隐患

2016年以来，“一行三会”先后发出多份监管文件，对房企开发贷、债券发行和非标融资等加强了监管。

据悉，早在去年10月，银监会就已经下发文件，严禁信托产品通过多层嵌套规避监管，发放土地储备贷款、流动资金贷款、为发放首付贷提供资金,而此次现场检查更具穿透性。

非标债权作为房企主要的融资渠道之一，主要包括集合资金信托计划、保险资管债权投资计划、基金子公司/券商资管计划等。其中，最常见的非标债权融资即为信托计划，相比于其他几种非标融资，信托计划兼具投向广泛的特点。

记者了解到，集合资金信托计划的“股+债”的投资模式是主要交易结构之一。信托公司通常在贷款给企业的同时，对企业注资并获得股权，进而加强对公司的控制，以保障款项的稳定回流。与此同时，也可以扩大房企资本金，进而使其有能力获得进一步的外部融资。

此外，信托公司在做股权投资的同时，还常常会追加股权回购条款，作为一种退出机制。业内人士指出，这类股权投资行为即是所谓的“名股实债”。

此前，新华信托的一审败诉引起了对“名股实债”的讨论。五年前，新华信托以股权投资与固定利息回款的形式投资了湖州港城置业有限公司项目，共计2.25亿元。而在港城置业破产清算、债权申报过程中，破产管理人认为新华信托的资金属于股权投资，不被列入破产债权范围，新华信托则认为“名股实债”仍为债权，应被列入破产债权。

一位信托人士对记者表示，“名股实债”带来的投资风险与信托公司的投资与甄别能力有关，不能一概而论。在投资过程中，大部分信托公司仍将倾向于仅入股资质较好、经营能力较强的地产公司。

监管力度或低于市场预期

记者了解到，名股实债、产品嵌套、有限合伙、私募基金作为常见的几种形式，是信托公司向不满足“四、三、二”要求的房地产项目发放信托贷款的常用手段。其中，所谓的“四三二”分别指四证齐全、30%自有资金和开发企业具有二级以上资质。监管的穿透性也成为了业内人士关注点。

4月初召开的信托监管工作会上，银监会信托监督管理部就指出，房地产信托的信用风险呈上升趋势。据该监管部门的数据显示，截至去年末，房地产信托余额1.64万亿元，同比增长18.29%。但监管层认为，考虑到部分资金绕道投放至房地产领域，房地产信托的实际规模可能更大。