盛松成：从南京新政看房地产调控长效机制(3)

四、短期调控和长期疏导相结合的双手段思路

按照马克思政治经济学关于行业平均利润的观点，资本具有逐利性，当一个行业的利润率高于其他行业的时候，就会吸引资本进入。这一观点也能解释当前的房地产市场过热的现象。当前大量资金涌入房地产行业，根本的原因就是房地产的投资收益远远高于其他行业。过度的投资投机造成了当前房地产市场的过热和其他行业的相对较冷，以至于部分城市出现了“产业空心化”的问题。因此，需要房地产行业内的调控和行业外的疏导相结合。当房地产行业的平均利润率与其他行业大致相等的时候，社会的资本就趋于稳定，房地产过热的现象就能消除。

南京本次出台的调控政策就是基于以上思路。首先是加强房地产行业内的调控。短期内通过加强土地监管，提高土地市场准入门槛，调整优化土地出让方式，采取合理的价格申报及限购和限售等政策，以抑制需求的方式，减少社会资本对房地产行业的冲击。这样的调控在短期内往往是有效的，但从长期来看效果有限。因此，疏导需求才是解决问题的根本。

疏导需求分为两个方面。首先是对居住需求，疏导的有效方式是增加供给。要建立长期的土地供应计划，信息公开透明，稳定市场预期，避免需求恐慌性集中入市对市场造成短期冲击。其次是对开发资金的疏导。要加快工业化的转型升级，推动服务业的改革，加强城市的创新产业，提高其他行业的利润率，把资金引导到其他行业中来。南京的十三五规划设立了创新型、服务型、枢纽型、开放型、生态型“五型经济”发展模式及配套政策，这对于建立房地产调控长效机制也是很重要的。

本次南京以“四个结合”为特点的调控政策初步勾勒出长效调控机制的雏形。有效的长效机制必须符合市场规律，以市场调节为主要手段（非行政调控为主），实行土地、财政、金融、税收和保障五位一体的系统性调控组合。要建立覆盖全体居民居住需求的供应体系。高收入群体可以购置高端的商品住宅，同时要针对低收入群体建立完善的保障体系，包括低价商品房、公共租赁住房等。还应该注重预期管理，通过政策宣传和舆论引导使市场回归理性。最后，需要建立一套全面的动态监督管理体系。