盛松成：从南京新政看房地产调控长效机制

2017年5月13日，南京市人民政府办公厅发布《南京市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》，提出要贯彻落实党中央、国务院和省委省政府关于稳控房地产市场工作部署，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，进一步稳定市场预期，保障合理需求，强化市场监管，保持房地产市场平稳健康发展。这是笔者看到的迄今最全面、完善的房地产调控文件之一。

这次南京的调控政策，主要包括了十个方面的措施。1. 加大住宅用地供应。2. 加强土地供后监管。3. 提高土地市场准入门槛。4. 调整优化土地出让方式。5. 加大人才安居房供给。6. 购房人（含居民家庭、企事业单位、社会组织）新购住房在取得不动产权证后，3年内不得转让。7. 指导开发企业按照房地产市场调控政策合理申报新建商品住房销售价格。8. 严格落实购房实名制，如果客户积累大于可供房源的商品住房项目，则在公证机构主持下摇号购房。9. 加强二手住房交易管理。10. 进一步强化房地产市场综合执法。十个方面的核心要点构架了房地产长效调控的思路。

一、 供给与需求相结合的双向调控思路

回顾我们以往房地产调控的内容，政策重点瞄准需求端，主要从控制需求的角度进行调控。通过限购、限贷等行政手段，短期内部分需求被抑制。从抑制住需求后的楼市表现来看会有一定的降温作用。但是，从长期来看，这部分被抑制的需求只是被后置，一旦楼市调控出现松动，这部分需求就会再次集中涌入楼市，对于市场造成比以前更大的冲击，这也是为什么我们的房价调控越调越高的原因之一。

南京此次调控侧重增加供给，把供给和需求结合起来。首先从土地，也是楼市的根本问题入手，明确了2017~2021年5150公顷的住宅供地计划。南京过去五年间（2012~2016年）商品住宅用地供应量为2300公顷，保障住宅的供地面积约为1650公顷（2016年未明示，按过往两年平均300公顷估算），而未来五年住宅用地的供应量整体较过去五年增长30%，年均计划供应量比2016年增加47.1%，2017~2021年每年的供应计划分别为880公顷、950公顷、1020公顷、1100公顷和1200公顷。近几年南京楼市需求旺盛，只靠抑制需求是难以从根本上解决房价高企问题的，还需要同时增加供给。增加房地产供给的关键在于增加土地供给，南京新政体现了这一精神。