业内人士：万科入股链家 楼市存量时代已来临(2)

今年一季度，楼市进入新一轮回升周期，二手房市场特别火爆，也是区别于以往楼市周期景气回升的最大特征。一季度，中投证券监测的17个热点城市，二手住房交易面积环比增长106%，其中一线、二线、三线城市分别增长107%、104%、115%。今年一季度，广东省二手住房交易面积达到新房交易面积的63.5%，比2016年上升了16.5个百分点。其中，广州、深圳和珠海等广东省的7个重点城市，二手住房交易面积达到新房的近80%，比2016年上升了20多个百分点。

统计局70城房价数据显示，3月份，热点一线、二线城市新房价格同比涨幅继续回落，环比总体平稳，70城同比涨幅均值也连续3个月收窄。因此，新房市场可谓“量跌价稳”，但二手住房价格明显反弹。3月份，70个大中城市二手住房价格环比平均上涨0.8%，相比2月的涨幅(0.4%)扩大了一倍，而且已连续24个月上涨，其中厦门(4.9%)、广州(3.3%)、北京(2.2%)和长沙(1.8%)位居涨幅榜前4位，4.9%的最高涨幅远大于新房2.6%的涨幅。据链家统计，3月份北京二手住房价格达到67621 元/平米，较2016年“9·30”政策出台时的均价上涨了29%。

二手房市场之所以强力反弹，很重要的原因就是，改善型需求(换房需求)发力。改善型需求开始转向性价比更高、供应效率更高的二手住房市场。今年一季度，热点城市二手房涨价区域集中在中心区优质学位(区)附近。

租赁崛起是楼市存量时代到来的另一个标志。2015年以来，热点城市房价水平上涨了60%-130%，居民购房和月供压力增大，倒逼购房需求转向租房需求。同时，住房需求的人口结构发生变化，2.7亿中低收入新市民成为需求主体，他们中间只有1%的人在就业地城市购房。国家鼓励发展租赁市场，满足新市民住房需求；此外，“单身贵族”正在兴起。我国目前15岁-34岁的85后、90后年轻群体人口超过4亿，他们结婚年龄不断推迟、学历较高，愿意接受租房的消费模式。

楼市增量时代，供应总体小于需求，主导者是开发商，而在存量时代，主导者则变成了流通渠道的中介机构。因为，存量时代的供应总体大于需求，加上房屋非标准化，需求多样性，供需信息不对称很突出，谁能接近客户、以更低的成本匹配供需，谁就能成为楼市存量时代价值链上最大的受益者。目前，尽管链家的市场占有率仅6%，但已是行业绝对的“领跑者”。而且，链家线上强大的“楼盘字典”与线下庞大门店、经纪人的结合，契合了存量时代楼市匹配供需的要求。