保利地产整合或再下一城 重点布局长三角和京津冀(3)

沿用同一思路，保利地产目前也在重点布局长三角和京津冀，通过合作、并购等方式提升城市群规模。依照区域产业发展特点，公司有专门的浙南、苏北、京津冀等公司，更有针对性地对这些城市群土地和项目进行运营。

全年，保利地产通过招拍挂、合作、并购等方式完成项目拓展 112个项目，拓展容积率面积2404万平方米，总成本约1214亿元，同比分别增长84%和85%。其中，通过合作、并购方式获取的土地资源面积占比达到 75%。

资金主动权

因为越来越重视对外投资，保利地产近年明显加强了对融资方式的把握，在房地产金融上积极布局，意在掌握更充裕的资金。

年报称，十三五期间，公司将形成信保基金、保利资本、养老基金并驾齐驱的发展模式；增强专业基金对外资金募集能力，结合地产开发和基金投资方式，实现对更多外部资源的撬动，助力公司主业规模扩张及业绩增长；在行业监管政策允许的情况下，整合公司优质资产，利用 ABS、REITs、基金等手段，实现自持物业的融资功能。

传统房地产的融资方式包括发行更低利率的债券，获取银行贷款等。近年来，多家地产公司都不满足于此，均启动其自身的金融战略，以实现融资方面的优势，例如获取全金融牌照，或者引入保险企业等股东。

而从上述保利地产的年报表述中可见，保利地产重视布局私募基金。公司多年以前就创设了房地产私募基金信保基金。至去年年末，房地产基金管理规模已接近600亿元。

基金本身就具有无需抵押，以小撬大的特点，适合用于对外投资。此外，前述知情人士对经济观察报透露：“保利地产提出的目标是，要以开发类基金为核心，推动地产主业增长方式的升级”。

“原来我们理解的房地产金融主要是作用于房地产的开发周期，例如怎样降低负债率，降低初始投入成本。而现在是要向业主端、经营端发力，延伸至包括尾盘处置方式、装修、车位等环节，用金融手段联合外部资源，挖掘这些环节的价值。”该人士称。

2015年，保利地产与太平人寿已达成战略合作，双方将在健康养老产业进行全面合作；并拟共同成立一家股权投资基金。按照当时的约定，双方的合作涵盖养老地产开发、运营服务平台搭建、保险客户养老服务、产业链上下游投资等多项内容。经济观察报获悉，养老基金今年会进入实体投资运作阶段，有项目落地。

而去年设立的保利资本，则以对标KKR、黑石的“野心”引人注目。该基金计划涉足商业不动产、工业地产、海外项目及企业并购。其负责人曾对媒体表示，经营策略方面，一方面保利资本将充分发挥并购基金、杠杆收购等股权投资基金方式获得资产权益，另一方面则是通过借助ABS、IPO等多元化资本运作手段套现权益资产。

据悉，与传统基金不一样，像信保基金这样的金融工具需要培育3-5年。