这一布局让大发地产颇为得意，其在招股书中表示，长三角区核心城市的土储及高效获地能力是自身竞争力所在。

然而，大发地产现有土储总建筑仅为172.03万平方米，其中，可销售及出租的已竣工物业共计20.28万平方米，占总土地储备的11.8%；110.36万平方米的在建物业，占总土地储备的64.1%；41.39万平方米的持作未来开发物业，占总土储的24.1%。

除了上海、南京，大发地产大量持仓的项目均位于三四线城市。具体来看，安徽是其第一大土储所在地，占据了近半壁江山，安徽地区的土储主要集中在安庆和芜湖，其中安庆一地的土储便高达61万平方米，占据总土储的35%。浙江紧随其后，四成土储皆汇于此，温州、宁波和舟山为主粮仓。

招股书中，大发地产表示，因为商业物业位置优越，带来了稳定的现金流量，其实施的积极而稳健的财务政策及运营也是优势之一。

然而根据招股说明书，重视“强运营”的大发地产经营性现金流却并不乐观。

2015年和2016年，大发地产经营活动净现金流分别为-7.92亿元、8.55亿元， 2017年这一数值骤降为-23.93亿元。针对这一表现，大发地产表示，主要是由于物业开发活动增加令已竣工持作销售物业增加，由于预售新物业项目减少令客户预付款项减少，物业开发活动增加令在建物业增加。

大幅扩张也导致大发地产的负债水涨船高。

2015-2017年，大发地产的银行贷款及其他贷款(包括即期及非即期借贷)分别为40.91亿元、32.59亿元和59.87亿元，其中，2017年大发的贷款额增长84%；净资产负债率达269.8%，同比增长119.8%；融资成本也由3.59亿元增长至4.76亿元。

时值银根收紧、去杠杆的背景下，高杠杆房企的天花板近乎肉眼可见。

对于未来的融资，大发地产表示可能会寻求债务融资机会，包括资产支持型证券计划、公司债券及其他债务发行筹集资金。

对于欲冲规模的大发而言，当务之急是改善土储匮乏的困境。而加杠杆后，高昂的融资成本让毛利率下降，净利率仅为3.4%的大发地产而言能否吃得消？

毕竟大发地产利息覆盖倍数仅为1倍，换言之经营活动产生的利润仅仅够支付利息，这一盈利水平能否被港股资本市场认可？

《国际金融报》记者据此联系大发地产，截至目前仍未收到其回复。

相关报道: