利用金融手段解决回款难题

NBD：招拍挂方式竞得的自持用地做租赁住房，拿地成本高，会使得企业回款压力变大，您如何看待这一问题？

尹飞：回款需求首先要看企业为了拿地付过多少资金，企业的出价是市场竞争的结果，是企业自愿的行为。目前的高地价，恐怕还是与个别企业在拿地时不理性、试图以租代售继续炒房的心态有关。但这种做法显然与政府鼓励租赁的政策目标是不符的。企业在出价拿地的时候如果更加理性，如果大家不去抬价而是在底价或低成本去拿地，这样的话回款压力会不会更小一些。

既然地价是通过市场决定的，如果企业出价时错误估计了市场，将来推出产品时市场不接受，就只能风险自负了。

NBD：您认为企业该如何解决回款难题？

尹飞：首先，企业作为经营者、作为商人，应当理性。要做房屋租赁的规模化经营，除了直接拿地去建设租赁房之外，仅就市场化的方式而已，企业还有长期租赁、收购存量房这些获取房源的方式。企业应当根据自身情况选择对自己最有利的方式。

第二，企业应该充分认识“房子是用来住的，不是用来炒的”指导思想的深刻内涵以及由此带来的政策变化。为了鼓励租赁经营，包括北京在内很多地方都会在土地等方面进一步放开，例如允许使用集体建设用地建造租赁房。较之于国有土地，显然成本会低得多。企业应当充分了解相关政策，实现成本控制。

第三，充分运用金融手段解决回款问题。一旦租赁的规模化经营做起来，企业如果能够提供比较好的租赁服务，就可能获得较为长期、稳定的现金流，完全可以实现证券化，这恰恰是很多信托、理财所需要的。国家也在积极推动租赁市场建设，近期会出台相关金融政策（4月25日，住建部、证监会发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》），企业可以充分利用金融手段、通过与金融投资者分享收益来解决迅速回款的问题。

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