NBD：您认为当前一些企业的做法是否依照了政策的本意？

尹飞：从企业的角度来看，从一开始企业就应该规划、设计好，以公寓等形式进行租赁经营，以提供长租或短租的方式，定期去收取租金。

通过这种方式来缓解过去单纯的商品房所有权，满足人民群众的居住需求，这才是政策的本意。但现在个别企业的做法实际上是把房子盖完然后一“卖”了之，本质上还是拿这些房子来“炒”，无非是过去“炒”房屋所有权、现在“炒”房屋租赁权或者说使用权，这种做法显然曲解了政府出台政策的目的。

如果政策的初衷没有实现的话，政府相关部门就应该好好研判，将来在土地出让时能不能设置其他条件，比如对自持企业的租金收取时间，尤其是能否一次性收取、提前收取等问题明确进行约定。

　　“预租”概念存在巨大风险

NBD：对于“以租代售”这种模式，相关政策法律是否有严格的界定？

尹飞：目前肯定是没有相关界定的。因为这种模式刚刚出现，法律对此显然是没有规定的，政府也没有将其取缔的法律依据，但是我们确实也看到相关政府部门已经在警示法律风险，这种做法是完全有必要的。

究竟什么样的模式叫做以租代售？我觉得类似这种把租金的十年、二十年打包一次性给付，尤其是在房子还没有交付的情况下，就让消费者预先一次性支付租金，就有可能构成所谓的“以租代售”。

NBD：目前，关于“预租”概念依然模糊，作为承租人应该重视哪些问题？

尹飞：从实践来看，房屋租赁一般都是“一手交钱、一手交房”，租客交付租金后即可入住。所谓“预租”与通常的租赁不同，显然是模仿预售而创设的。就预售的实践而言，业主一次付清全部价款之后，需要等待相当长的时间方可完成交付，再过一段时间才能完成登记取得房屋所有权。为了保障业主的权益，法律对开发商的契约自由进行了较大限制。例如规定预售的条件、建立预售备案制度并赋予对抗第三人以及司法查封的效力、要求进行预售资金监管等。但就所谓“预租”，目前《城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》等法律法规规章政策中没有任何类似预售制度，维护承租人利益的特别规定。

该项目最快也得到2020年才能入住，租客提前两年支付一大笔租金，面临很大的风险。一旦发生延期交房、房屋品质未达到约定标准，甚至房屋被第三人依法取得或者查封等情形时，由于缺乏制度规范，租客的权益很难得到法律保障。对于这类产品，提醒租客一定要提高风险意识，慎重决策。

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